Pasos para el desalojo

La guía a continuación, 'Pasos para el desalojo y casos especiales de desalojo' ha sido compilada por los socios de servicios legales sin fines de lucro de Detroit. La ciudad de Detroit no asume ninguna responsabilidad por su contenido, sin embargo, los residentes que enfrentan el desalojo pueden encontrarlo útil. Si se enfrenta a un desalojo, necesita ayuda legal o financiera con respecto a un desalojo, llame al:
Pasos para casos de desalojo y desalojo especial. Si usted es un inquilino, su arrendador no puede desalojarlo a menos que el arrendador siga el proceso legal que se describe a continuación. Si su arrendador intenta obligarlo a mudarse y lo amenaza, llame al 911. Si no puede entrar a su casa o apartamento, debe buscar ayuda legal de inmediato. En el primer paso de un proceso de desalojo, el propietario proporciona al inquilino una "Demanda de posesión", también llamada a veces "Aviso de desalojo" o "Aviso de desalojo".

  • Por falta de pago del alquiler, el aviso proporciona al menos 7 días para pagar antes de una acción judicial.
  • Para rescindir el arrendamiento, el período de notificación es generalmente de 1 mes.
  • Si el propietario afirma que el inquilino está causando un peligro para la salud o dañando la propiedad, el aviso debe proporcionar 7 días para corregir la situación antes de que se presente un caso judicial.
  • Estos avisos son del propietario y NO del tribunal.
  • Siempre es una buena idea obtener ayuda de un abogado en esta etapa del aviso si no está de acuerdo con el aviso.

El siguiente paso en el proceso es que se presente una demanda en el tribunal, que emite una citación para que el propietario y el inquilino se presenten a una audiencia.

  • Los casos generalmente se programan para 10 días a partir de la fecha de presentación de la queja. Con nuevos límites en la cantidad de casos que la corte puede escuchar todos los días, esto puede cambiar.
  • Por lo general, el inquilino solo recibirá un aviso de 3 a 7 días de la fecha de la corte, que puede disminuir ahora con nuevas demoras en el servicio postal.
  • El inquilino debe recibir dos copias de la denuncia y la citación: una por correo y otra por entrega personal o pegada a la puerta (si fallan dos intentos de entrega personal).
  • En este punto, debe obtener un abogado si aún no lo tiene.

A continuación, el tribunal llevará a cabo la primera audiencia en la fecha que figura en la citación.

  • Actualmente, todos los casos están programados para audiencias virtuales en un momento preciso. Debe llegar a tiempo a su audiencia, los casos están programados con una diferencia de 10 a 20 minutos.
  • Estas “primeras audiencias” se tratan como juicios previos. Esto significa que no se tomará una decisión final a menos que las partes lleguen a un acuerdo o acuerdo. Si no están de acuerdo, el caso se programará para juicio una semana después. Es importante tener un abogado en esta primera audiencia.
  • Su número de caso (que aparece en la esquina superior derecha de la Demanda y la Citación) es importante para registrarse, comunicarse con la corte y su abogado.
  • Si no tiene un abogado para la primera audiencia, debe tratar de conseguir uno lo antes posible después de la audiencia, especialmente si se “arregló” pero necesita ayuda para cumplir con su acuerdo.

Si el caso es por falta de pago del alquiler, sus defensas pueden incluir:

  • Pago. Si el arrendador solicita un alquiler que incluye los montos que ya pagó, el tribunal puede negarse a incluir esos montos en el fallo. Debe tener copias de los recibos para demostrar las cantidades pagadas.
  • Refacción. Si no se hicieron las reparaciones que eran responsabilidad del arrendador, el tribunal podría ordenar al arrendador que las hiciera y reducir el alquiler adeudado. Debe tener prueba de los problemas de reparación y las quejas sobre los mismos, como fotos, cartas, mensajes de texto o informes de inspección. Si hay problemas de reparación, debe llamar a los inspectores de la ciudad de Detroit al (313) 224-2733.
  • Reparar y deducir. El juez también puede deducir del alquiler reclamado por el arrendador, el costo de las reparaciones que usted hizo y que fueron responsabilidad del arrendador. Traiga sus recibos y estimaciones para demostrar que sus pagos fueron razonables. Además, traiga cualquier aviso (como cartas o mensajes de texto) que demuestren que informó al propietario del problema, lo que le brinda la oportunidad de corregirlo antes de realizar la reparación.
  • Desalojo constructivo. Si el propietario desconectó los servicios públicos o no pagó la factura que era responsabilidad del propietario, lo que provocó un corte, el tribunal puede considerar esto y reducir el alquiler también.
  • El tribunal puede rechazar los cargos por pagos atrasados excesivos. Por lo general, vale la pena recaudar montos superiores a $ 35.00 dólares.

Terminación del arrendamiento

  • Si hay un contrato de arrendamiento por escrito, los términos del contrato de arrendamiento determinan cuándo el arrendador puede terminarlo. Por lo general, esto significa que el plazo del contrato de arrendamiento ha terminado o que ha habido alguna violación del contrato de arrendamiento por parte del inquilino que permite al propietario rescindir el contrato de arrendamiento.
  • Si el plazo de arrendamiento por escrito no ha finalizado o hay un contrato de arrendamiento mensual oral, y la razón principal del desalojo es tomar represalias contra el inquilino por ejercer derechos legales como quejarse por las reparaciones, el desalojo puede ser ilegal. Si la queja fue dirigida a una agencia gubernamental (como los inspectores de construcción de la ciudad de Detroit) y se presentó dentro de los 90 días posteriores a la fecha en que el propietario dio el primer paso para desalojar, el tribunal debe suponer que el desalojo es una represalia.
  • Si el inquilino pagó el alquiler después de recibir el aviso para rescindir el arrendamiento, el tribunal puede considerar esto y puede encontrar que el aviso ha sido cancelado por la aceptación del alquiler por parte del propietario.
  • Si el arrendador está desalojando por motivos discriminatorios basados en raza, etnia, género, edad o discapacidad, el desalojo es ilegal.

Peligro para la salud o lesiones en las instalaciones

  • En este tipo de casos, por lo general, el problema debe ser grave y continuar después de que el inquilino haya recibido un aviso de que el propietario tiene la intención de desalojar por estas razones.
  • El problema debe ser causado por el inquilino, un miembro del hogar o un invitado del inquilino. No puede ser algo que el propietario no haya reparado.
  • El arrendador debe darle al inquilino la oportunidad de corregir la situación. Esto puede significar reparar cualquier daño causado por el inquilino y detener la conducta continua que lo causó. El inquilino tiene 7 días para hacer esto.
  1. Por defecto , que ocurre cuando no se presenta a tiempo a su audiencia en la corte. El incumplimiento le brinda 10 días para que usted haga una de las siguientes acciones antes de ser desalojado: mudarse, o en un caso de falta de pago, pagar la cantidad indicada en el fallo, apelar o presentar una solicitud para que la corte anule el fallo, explicando por qué no asistió a la audiencia y qué defensas tiene para el caso. Tiene 10 días para presentar la solicitud y es posible que deba pagar un mes de alquiler en la corte para que la corte revise su solicitud.
  2. Por consentimiento , que ocurre cuando usted llega a un acuerdo con su arrendador y lo pone en el fallo firmado por ambos. Si no está representado por un abogado, tendrá 3 días para anular el consentimiento, si no entendió lo que estaban firmando o los derechos que estaban renunciando.
  3. Después de la audiencia , lo que sucede cuando el tribunal escucha su caso y toma una decisión. En estos casos, tiene 10 días para pedirle al tribunal que reconsidere la decisión, generalmente basada en nueva información, o para apelar.

Orden de desalojo . Este es el último paso antes de que el alguacil salga a retirar a un inquilino de la propiedad. El arrendador no puede dar este paso hasta que haya pasado la fecha límite para actuar (mudarse o pagar el alquiler en el fallo). El propietario debe presentar una solicitud ante el tribunal para obtener una orden de desalojo. En la solicitud, el arrendador debe indicar si se ha pagado algún dinero desde que el tribunal dictó la sentencia. No es necesario que el juez programe otra audiencia sobre estas solicitudes a menos que se presenten más de 56 días después de la fecha del fallo y las partes no hayan renunciado al derecho a una audiencia.

  1. La Solicitud de Orden de Desalojo se recibe y se registra en el sistema informático del tribunal y en el registro público de acciones.
  2. Se envía una copia de la solicitud al inquilino.
  3. El archivo se envía al juez para que revise la solicitud y firme una orden de desalojo o programe una audiencia. El tiempo que tarda cada juez en tomar esta medida varía considerablemente.
  4. Una vez firmada, la Orden de Desalojo se envía al alguacil para que la implemente.
  5. Para que el alguacil pueda desalojar, el arrendador debe hacer que le entreguen un contenedor de basura en el lugar para las pertenencias o propiedad personal del inquilino. Una vez que el contenedor de basura se entrega a la propiedad, el desalojo generalmente ocurre poco tiempo después.

Subsidized Housing – Sometimes referred to as “Section 8” (voucher or site-based) or “public housing.” All of these types of housing involve a continuing lease and various additional federal protections under the lease. The landlord must show that the tenant violated a provision of the lease. This housing, however, has other requirements of tenants that can become a problem.

Generally, the tenant must:

  1. Make sure that only the people listed on the lease reside in the home.
  2. Since the rent is based on household income, accurately report all income for all occupants and promptly report all increases or decreases in income so that the rent may be readjusted. Failure to accurately or timely report income changes can provide a basis for eviction.  Income decreases can reduce rents.
  3. Annually recertify.  This means reporting all income and providing documentation regarding all persons in the household.
  4. Mortgage Foreclosure – Tenants who are not related to the landlord should get a 90-day notice after the landlord’s redemption expires before an eviction court case is filed.  Or, if they have a written lease for a term, they should be allowed to remain in the property until the lease ends.  If the mortgage was insured by HUD, they may also have a right to remain in the property as a continuing tenant of HUD until the property is sold.