خطوات الإخلاء

تم تجميع الإرشادات الواردة أدناه ، "خطوات الإخلاء وحالات الإخلاء الخاصة" من قبل شركاء الخدمات القانونية غير الربحيين في ديترويت. لا تتحمل مدينة ديترويت أي مسؤولية عن محتواها ، ومع ذلك ، فإن السكان الذين يواجهون الإخلاء قد يجدونها مفيدة. إذا كنت تواجه الإخلاء ، وتحتاج إلى مساعدة قانونية أو مالية فيما يتعلق بالإخلاء ، فيرجى الاتصال بـ:
خطوات الإخلاء وحالات الإخلاء الخاصة. إذا كنت مستأجراً ، فلا يجوز للمالك طردك إلا إذا اتبع المالك الإجراءات القانونية الموضحة أدناه. إذا حاول مالك العقار إجبارك على الانتقال وهددك ، فاتصل برقم 911. إذا تم منعك من الخروج من منزلك أو شقتك ، فيجب عليك طلب المساعدة القانونية على الفور. في الخطوة الأولى في عملية الإخلاء ، يزود المالك المستأجر بـ "طلب الحيازة" ، ويُطلق عليه أحيانًا "إشعار الإنهاء" أو "إشعار الإخلاء"

  • في حالة عدم دفع الإيجار ، يوفر الإشعار 7 أيام على الأقل للدفع قبل إجراء المحكمة
  • لإنهاء عقد الإيجار ، تكون فترة الإخطار بشكل عام شهرًا واحدًا.
  • إذا ادعى المالك أن المستأجر يسبب خطرًا صحيًا أو يضر بالممتلكات ، فيجب أن ينص الإشعار على 7 أيام لتصحيح الوضع قبل رفع دعوى قضائية.
  • هذه الإشعارات من المالك وليست من المحكمة.
  • من الأفضل دائمًا الحصول على المساعدة من محامٍ في مرحلة الإشعار هذه إذا كنت لا توافق على الإشعار.

تتمثل الخطوة التالية في العملية في تقديم شكوى إلى المحكمة التي تصدر استدعاءًا للمالك والمستأجر للمثول أمام جلسة استماع.

  • عادة ما يتم جدولة القضايا لمدة 10 أيام من تاريخ تقديم الشكوى. مع وجود قيود جديدة على عدد القضايا التي يمكن للمحكمة أن تنظر فيها كل يوم ، قد يتغير هذا.
  • عادة ، سيحصل المستأجر فقط على إشعار من 3 إلى 7 أيام بتاريخ المحكمة ، والذي قد ينخفض الآن مع تأخير الخدمة البريدية الجديدة.
  • يجب أن يتلقى المستأجر نسختين من الشكوى والاستدعاء: واحدة عبر البريد والأخرى عن طريق التسليم الشخصي أو مسجلة على الباب (إذا فشلت محاولتان للتسليم الشخصي).
  • في هذه المرحلة ، يجب عليك الحصول على محامٍ إذا لم يكن لديك محامٍ بالفعل.

بعد ذلك ، ستعقد المحكمة الجلسة الأولى في التاريخ المدرج في الاستدعاء

  • حاليًا ، تتم جدولة جميع القضايا لجلسات استماع افتراضية في وقت محدد. يجب أن تكون في الوقت المحدد لجلسة الاستماع الخاصة بك ، حيث تم جدولة القضايا من 10 إلى 20 دقيقة.
  • وتعامل هذه "الجلسات الأولى" على أنها محاكمة تمهيدية. هذا يعني أنه لن يتم اتخاذ قرار نهائي ما لم يتوصل الطرفان إلى تسوية أو اتفاق. إذا لم يوافقوا ، فسيتم عرض القضية على المحاكمة بعد أسبوع. من المهم أن يكون لديك محام في جلسة الاستماع الأولى هذه.
  • رقم قضيتك (الذي يظهر في الزاوية العلوية اليمنى من الشكوى والاستدعاء) مهم لتسجيل الوصول والاتصال بالمحكمة ومحاميك.
  • إذا لم يكن لديك محامٍ لجلسة الاستماع الأولى ، يجب أن تحاول الحصول على محامٍ في أقرب وقت ممكن بعد الجلسة ، خاصةً إذا "استقرت" لكنك بحاجة إلى مساعدة في تلبية موافقتك.

إذا كانت القضية تتعلق بعدم دفع الإيجار ، فقد تشمل دفاعاتك ما يلي:

  • دفع. إذا طلب المالك إيجارًا يتضمن المبالغ التي دفعتها بالفعل ، فيمكن للمحكمة أن ترفض إدراج هذه المبالغ في الحكم. يجب أن يكون لديك نسخ من الإيصالات لإثبات المبالغ المدفوعة.
  • إصلاحات. إذا لم يتم إجراء الإصلاحات التي تقع على عاتق المالك ، يمكن للمحكمة أن تأمر المالك بإجراء الإصلاحات ويمكن أن تقلل من الإيجار المستحق. يجب أن يكون لديك دليل على مشاكل الإصلاح والشكاوى المقدمة بشأنها مثل الصور أو الرسائل أو الرسائل النصية أو تقارير التفتيش. إذا كانت هناك مشاكل في الإصلاح ، يجب عليك الاتصال بمفتشي مدينة ديترويت على (313) 224-2733.
  • الإصلاح والخصم. يمكن للقاضي أيضًا أن يخصم من الإيجار الذي يطالب به المالك ، تكلفة أي إصلاحات أجريتها والتي تقع على عاتق المالك. أحضر الإيصالات والتقديرات لتظهر أن مدفوعاتك كانت معقولة. أيضًا ، أحضر أي إشعارات (مثل الرسائل أو الرسائل النصية) توضح أنك أبلغت المالك بالمشكلة ، مما يوفر فرصة لتصحيحها قبل إجراء الإصلاح.
  • الإخلاء البناء. إذا قام المالك بإيقاف تشغيل المرافق أو فشل في دفع الفاتورة التي كانت من مسؤولية المالك ، مما تسبب في إيقاف التشغيل ، فيمكن للمحكمة النظر في هذا الأمر وتقليل الإيجار أيضًا.
  • يمكن رفض الرسوم المتأخرة الزائدة من قبل المحكمة. عادةً ما تكون المبالغ التي تزيد عن 35.00 دولارًا تستحق الزيادة.

إنهاء الإيجار

  • إذا كان هناك عقد إيجار مكتوب ، فإن شروط عقد الإيجار تحدد متى يمكن للمالك إنهاءه. هذا يعني عادة إما أن مدة عقد الإيجار قد انتهت أو أن هناك بعض الانتهاك لعقد الإيجار من جانب المستأجر الذي يسمح للمالك بإنهاء عقد الإيجار.
  • إذا لم تنتهِ مدة الإيجار المكتوبة أو كان هناك عقد إيجار شهري شفهي ، والسبب الرئيسي للإخلاء هو الانتقام من المستأجر لممارسته حقوقه القانونية مثل تقديم شكوى بشأن الإصلاحات ، فقد يكون الإخلاء غير قانوني. إذا كانت الشكوى إلى وكالة حكومية (مثل مفتشي مدينة ديترويت للمباني) وتم تقديمها في غضون 90 يومًا من اتخاذ المالك الخطوة الأولى للإخلاء ، فيجب على المحكمة أن تفترض أن الإخلاء جاء انتقاميًا.
  • إذا دفع المستأجر الإيجار بعد الحصول على إشعار إنهاء عقد الإيجار ، يمكن للمحكمة أن تنظر في هذا الأمر وقد تجد أن الإشعار قد تم إلغاؤه بقبول المالك للإيجار.
  • إذا كان المالك يقوم بالإخلاء لأسباب تمييزية على أساس العرق أو العرق أو الجنس أو العمر أو الإعاقة ، فإن الإخلاء غير قانوني.

مخاطر صحية أو إصابة بالمباني

  • في هذه الأنواع من الحالات ، بشكل عام ، يجب أن تكون المشكلة خطيرة ومستمرة بعد أن يتلقى المستأجر إشعارًا بأن المالك ينوي الإخلاء لهذه الأسباب.
  • يجب أن يكون سبب المشكلة المستأجر أو أحد أفراد الأسرة أو ضيف المستأجر. لا يمكن أن يكون شيئًا فشل المالك في إصلاحه.
  • يجب على المالك إعطاء المستأجر فرصة لتصحيح الوضع. قد يعني هذا إجراء إصلاح لأي ضرر تسبب فيه المستأجر ووقف السلوك المستمر الذي تسبب في ذلك. أمام المستأجر 7 أيام للقيام بذلك.
  1. بشكل افتراضي ، والذي يحدث عندما لا تحضر في الوقت المحدد لجلسة المحكمة الخاصة بك. يوفر لك التقصير 10 أيام للقيام بأحد الإجراءات التالية قبل طردك: الانتقال ، أو في حالة عدم الدفع ، دفع المبلغ المذكور في الحكم ، أو الاستئناف ، أو تقديم طلب للمحكمة لإلغاء الحكم ، مع توضيح السبب لقد فاتك جلسة الاستماع وما هي الدفاعات التي لديك في القضية. لديك 10 أيام لتقديم الطلب وقد تحتاج إلى دفع إيجار شهر واحد إلى المحكمة لتقوم المحكمة بمراجعة طلبك.
  2. بالموافقة ، والتي تحدث عندما تتوصل إلى اتفاق مع المالك وتضعه في الحكم الذي وقعه كلاكما. إذا لم يتم تمثيلك من قبل محام ، فسيكون لديك 3 أيام لإلغاء الموافقة ، إذا لم تفهم ما الذي كانوا يوقعونه أو الحقوق التي كانوا يتنازلون عنها
  3. بعد جلسة الاستماع ، والتي تحدث عندما تنظر المحكمة في قضيتك وتتخذ قرارًا. في هذه الحالات ، لديك 10 أيام لتطلب من المحكمة إعادة النظر في القرار ، عادةً بناءً على معلومات جديدة ، أو الاستئناف.

أمر الإخلاء . هذه هي الخطوة الأخيرة قبل أن يخرج المحضر لإزالة المستأجر من العقار. لا يمكن للمالك اتخاذ هذه الخطوة حتى انقضاء الموعد النهائي للتصرف (نقل أو دفع الإيجار في الحكم). يجب على المالك تقديم طلب إلى المحكمة للحصول على أمر إخلاء. عند تقديم الطلب ، يجب على المالك أن يذكر ما إذا كان قد تم دفع أي أموال منذ أن أصدرت المحكمة الحكم. ليست هناك حاجة للقاضي لتحديد موعد جلسة أخرى بشأن هذه الطلبات ما لم يتم تقديمها بعد أكثر من 56 يومًا من تاريخ الحكم ولم يتنازل الأطراف عن الحق في جلسة استماع.

  1. يتم استلام طلب إصدار أمر إخلاء وتسجيله في نظام الكمبيوتر الخاص بالمحكمة والسجل العام للإجراءات.
  2. يتم إرسال نسخة من الطلب إلى المستأجر بالبريد.
  3. يتم إرسال الملف إلى القاضي لمراجعة الطلب والتوقيع على أمر الإخلاء أو تحديد موعد جلسة استماع. يختلف الوقت الذي يستغرقه كل قاضٍ لاتخاذ هذا الإجراء بشكل كبير.
  4. بمجرد التوقيع ، يتم إرسال أمر الإخلاء إلى المحضر لتنفيذه.
  5. من أجل إخلاء المحضر ، يجب أن يكون لدى المالك صندوق قمامة يتم تسليمه إلى الموقع لممتلكات المستأجر أو ممتلكاته الشخصية. بمجرد تسليم القمامة إلى العقار ، يحدث الإخلاء عادةً بعد ذلك بوقت قصير.

Subsidized Housing – Sometimes referred to as “Section 8” (voucher or site-based) or “public housing.” All of these types of housing involve a continuing lease and various additional federal protections under the lease. The landlord must show that the tenant violated a provision of the lease. This housing, however, has other requirements of tenants that can become a problem.

Generally, the tenant must:

  1. Make sure that only the people listed on the lease reside in the home.
  2. Since the rent is based on household income, accurately report all income for all occupants and promptly report all increases or decreases in income so that the rent may be readjusted. Failure to accurately or timely report income changes can provide a basis for eviction.  Income decreases can reduce rents.
  3. Annually recertify.  This means reporting all income and providing documentation regarding all persons in the household.
  4. Mortgage Foreclosure – Tenants who are not related to the landlord should get a 90-day notice after the landlord’s redemption expires before an eviction court case is filed.  Or, if they have a written lease for a term, they should be allowed to remain in the property until the lease ends.  If the mortgage was insured by HUD, they may also have a right to remain in the property as a continuing tenant of HUD until the property is sold.