تقييم الملكية

عملية تقييم الممتلكات

القيمة المقدرة هي تقدير سنوي يتم إجراؤه لتحديد القيمة السوقية المعقولة لمنزلك بناءً على ظروف سوق العقارات المحلية السائدة. يتطلب دستور ولاية ميشيغان تقييم الملكية بشكل موحد ولا يتجاوز 50٪ من سعر البيع المعتاد ، وغالباً ما يشار إليه بالقيمة النقدية الحقيقية. في كل سنة ضريبية ، يحدد المُقيِّم المحلي القيمة المقدرة (AV) لكل قطعة من العقار العقاري بناءً على حالة العقار اعتبارًا من 31 ديسمبر (يوم الضرائب) من العام السابق.

القيمة المعادلة للدولة (SEV) هي القيمة المقدرة على النحو المعدل بعد معادلة الدولة والولاية. يجب على مجلس مفوضي المقاطعة ولجنة الضرائب الحكومية مراجعة لوائح التقييم المحلية وتعديلها (التعادل) بحيث لا تتجاوز 50٪. تمثل هذه القيمة 50 ٪ من القيمة السوقية المقدر كما هو منصوص عليه في قانون الولاية.

القيمة الخاضعة للضريبة (TV) هي أقل قيمة مساوية للقيمة (SEV) أو القيمة المغطاة (CV) ما لم تكن المنشأة قد شهدت نقل ملكية في السنة السابقة. إنها القيمة المستخدمة لتحديد التزام الضريبة على مالك العقار ولا يمكن أن تكون أعلى من القيمة المقدرة.

القيمة المغطاة هي القيمة التي يتم تحديدها عندما يتم ضرب التلفزيون الخاص بالسنة السابقة ، مع تعديلات الإضافات والخسائر ، من خلال المضاعف لمعدل التضخم (IRM). يتم تعداد المضاعف ولا يمكن أن يكون أكبر من 1.05 (1 + 5٪). وهو يمثل التغير في معدل التضخم خلال العام السابق. المنتج النهائي هو القيمة المغطاة (السيرة الذاتية). يتم احتساب القيمة كقيمة خاضعة للضريبة في السنة الماضية ناقص الخسائر ، مضروبة في مؤشر أسعار المستهلك (معدل التضخم) أو 5 ٪ (أيهما أقل) بالإضافة إلى أي إضافات.

كيف يتم تحديد القيمة النهائية السنوية الخاضعة للضريبة
يتم تحديد القيمة الخاضعة للضريبة (TV) بمقارنة القيمة المتساوية للدولة (SEV) والقيمة المغطاة (CV) الخاصة بمكان معين. يتم تحديد القيمة الأدنى لتكون القيمة الخاضعة للضريبة كما هو منصوص عليه في مقترح A الذي اعتمده الناخب عام 1994 على مستوى الولاية. سيؤدي هذا الحساب إلى احتساب القيمة الجديدة الخاضعة للضريبة الخاصة بالتمزق الضريبي القادم. مؤشر أسعار المستهلك (معدل التضخم) لعام 2016 هو 1.003.

يتم ضبط القيمة الخاضعة للضريبة عند بيع الملكية
عندما يتم بيع عقار ما ، فإن المقترح A MANDATES هو أن القيمة الخاضعة للضريبة لتلك الخاصية هي RESET إلى القيمة المتساوية للدولة (SEV) للسنة التالية. وبما أن القيمة المعادلة للدولة (50٪ من القيمة السوقية) قد تكون مختلفة عن القيمة الخاضعة للضريبة ، فسيتم تعديل قيمة العقار لتلك الممتلكات المباعة. لا يملك مجلس المراقبين أية سيطرة على هذه الزيادة المفوضة.

قد لا يكون سعر بيع العقار هو نفسه "القيمة السوقية". في كل عام ، تساعد دراسة المبيعات في كل حي المقيم في التوصل إلى قيمة ملكية عادلة ومنصفة.

في ولاية ميتشيغان ، يتعين علينا تقييم العقار بنسبة 50٪ من القيمة النقدية الحقيقية. القيمة النقدية الحقيقية وبعبارة أخرى هي القيمة السوقية للممتلكات. لتقييم الخصائص بدقة في مدينة ديترويت ، يدرس مكتب المقيم سوق العقارات في جميع أنحاء المدينة. المدينة مقسمة إلى مناطق جغرافية. تتم مقارنة مبيعات المنازل المشابهة لتحديد التغيير الكلي للسوق والذي يسمح بإجراء عملية تقييم أوثق. يتم تقييم المبيعات في كل فئة لتحديد النسبة التي ستتغير بها القيم ، صعوداً أو هبوطاً تبعاً للسوق. ثم يتم تطبيق هذه النسبة على كل الممتلكات داخل تلك المنطقة.

في 15 مارس 1994 ، وافق الناخبون ميشيغان على التعديل الدستوري المعروف باسم "A". قبل الاقتراح "أ" ، استندت حسابات ضريبة الأملاك على القيمة المقدرة. وينص الاقتراح "ألف" على "القيمة الخاضعة للضريبة" كأساس لحساب ضرائب الممتلكات. تقتصر الزيادات في القيمة الخاضعة للضريبة (بعد الزيادة في الإضافات والخسائر) على النسبة المئوية للتغير بمعدل التضخم أو 5٪ أيهما أقل.

يعرّف قانون ضريبة الأملاك العامة "يوم الضريبة" في 31 كانون الأول / ديسمبر من السنة السابقة مباشرة ، وينص على أن الوضع الخاضع للضريبة للأشخاص والممتلكات الشخصية والشخصية للسنة الضريبية يتم تحديده في ذلك اليوم. يتم تحديد موقع وشروط وسمات الممتلكات الخاضعة للملكية وملكية تلك الممتلكات لأغراض تقييم الضرائب العقارية خلال السنة الضريبية التالية اعتبارًا من يوم الضرائب. لا يؤثر أي تغيير في الملكية أو الموقع أو الوضع الخاضع للضريبة أو حالة العقار الخاضع للتقييم بعد يوم الضرائب على التقييم أو المسؤولية عن فرض الضرائب على العقار الخاضع للتقييم ، باستثناء ما ينص عليه القانون تحديدًا.

المرجع: قوانين ولاية ميشيغان جمعت 211.2 (2) وقوانين ولاية ميشيغان جمعت 211.17

يتم احتساب الضرائب من خلال استخدام ضريبة المطحنة والقيمة الخاضعة للضريبة.

ضريبة المطحنة هي ببساطة معدل الضريبة المفروضة على القيمة الخاضعة للضريبة الخاصة بك ، مع طاحونة واحدة تمثل عشر واحد في المائة. إذاً ، مقابل 1000 دولار من القيمة الخاضعة للضريبة ، فإن مطحنة واحدة تساوي دولارًا واحدًا. يتم احتساب الرسوم الضريبية لكل ولاية ضريبية في منطقة على حدة ثم يتم إضافة جميع الرسوم معا لتحديد إجمالي سعر المطحنة لمنطقة بأكملها. بشكل عام ، تتمتع كل من المدينة والمقاطعة ومنطقة المدرسة بسلطة فرض ضريبة على الممتلكات في حدودها. لذلك فإن كل كيان يقوم بحساب ضريبة الطاحونة المطلوبة ، وسوف يتم تجميعها لتساوي إجمالي ضريبة المطحنة.


الصيغة لتقدير الضرائب هي:

(ضرائب القيمة x المطاحن) / 1000 = الضرائب المقدرة

لا تتضمن هذه الصيغة أي رسوم أو تقييمات خاصة

قد تكون هناك اختلافات فيزيائية مميزة مثل الحجم والعمر والحالة ونوعية البناء. أيضا ، إذا كان العقار غير مقيد لكل مقترح ألف ، يمكن أن يكون هناك اختلاف في الالتزام الضريبي الفعلي.

عندما تكون القيمة المقدرة أعلى من القيمة الخاضعة للضريبة ، فإن الاقتراح "أ" يسمح بزيادة سنوية تساوي مؤشر أسعار المستهلك (مؤشر أسعار المستهلكين) حتى 5٪.

في عام 1995 ، تم تنفيذ الاقتراح "أ" في جميع أنحاء ولاية ميشيغان. يتطلب الاقتراح "أ" أن تقوم جميع وحدات التقييم المحلية بما يلي:

  • إلغاء كل عمليات نقل الملكية
  • عندما تكون القيمة المقررة أعلى من القيمة الخاضعة للضريبة ، فإن القيمة الخاضعة للضريبة سوف
    زيادة كل عام بمعدل التضخم ولكن ليس أكثر من 5 ٪

التقييم الخاص هو تقييم مقابل الممتلكات العقارية المحتسبة على أساس المنفعة أو القيمة. يمكن أن تشمل التقييمات الخاصة هدم ملكية مملوكة للقطاع الخاص أو إصلاح الأرصفة.