Evaluación de la propiedad

Proceso de evaluación de propiedad

El valor tasado es una estimación anual realizada para decidir el valor de mercado razonable para su hogar basado en las condiciones del mercado inmobiliario local prevaleciente. La Constitución de Michigan exige que la propiedad se evalúe de manera uniforme y que no exceda el 50% del precio de venta habitual, a menudo denominado Valor True Cash. Cada año fiscal, el asesor local determina el Valor tasado (AV) de cada parcela de bienes inmuebles en función de la condición de la propiedad al 31 de diciembre (Día de impuestos) del año anterior.

El valor ecualizado por el estado (SEV) es el valor evaluado ajustado luego de la igualación del condado y del estado. La Junta de Comisionados del Condado y la Comisión Tributaria Estatal deben revisar las jurisdicciones locales de evaluación y ajustarlas (igualarlas) para que no excedan el 50%. Este valor representa el 50% del valor de mercado estimado según lo ordena la ley estatal.

El valor imponible (TV) es el menor valor ecualizado del estado (SEV) o valor limitado (CV) a menos que la propiedad haya experimentado una transferencia de propiedad en el año anterior. Es el valor utilizado para determinar la obligación tributaria del propietario y nunca puede ser más alto que el Valor tasado.

El valor límite es el valor establecido cuando el TV del año anterior, con ajustes por adiciones y pérdidas, se multiplica por el multiplicador de tasa de inflación (IRM). El multiplicador está limitado y no puede ser mayor que 1.05 (1 + 5%). Representa el cambio en la tasa de inflación durante el año anterior. El producto final es valor límite (CV). El valor se calcula como el valor imponible del año pasado menos las pérdidas, multiplicado por el índice de precios al consumidor (tasa de inflación) o el 5% (el que sea menor) más cualquier adición.

Cómo se determina su valor imponible anual final
El valor imponible (TV) se determina comparando el valor ecualizado de estado (SEV) y el valor limitado (CV) de una propiedad dada. Se determina que el valor más bajo es el valor imponible según lo ordenado por la Propuesta A aprobada por los votantes a nivel estatal de 1994. Este cálculo generará su nuevo valor imponible para la próxima desgravación fiscal. El índice de precios al consumidor (tasa de inflación) para 2016 es 1.003.

El valor imponible se ajusta cuando se vende la propiedad
Cuando se vende una propiedad, la Propuesta A MANDATOS establece que el valor imponible de esa propiedad se RESTABLECE al valor ecualizado del estado (SEV) para el año siguiente. Como el valor ecualizado por el estado (50% del valor de mercado) puede ser diferente del valor imponible, se ajustará el valor de la propiedad vendida. La Junta de Evaluadores NO TIENE CONTROL sobre este aumento obligatorio.

El precio de venta de una propiedad puede no ser el mismo que el "valor de mercado". Cada año, un estudio de ventas en cada vecindario ayuda al asesor a llegar a un valor de propiedad justo y equitativo.

En el estado de Michigan, debemos evaluar la propiedad al 50% del valor real en efectivo. El verdadero valor en efectivo en otras palabras es el valor de mercado de una propiedad. Para evaluar con precisión las propiedades en la ciudad de Detroit, la Oficina del Tasador estudia el mercado inmobiliario en toda la ciudad. La ciudad está dividida en áreas geográficas. Se comparan las ventas de viviendas similares para determinar el cambio general en el mercado que permite un proceso de evaluación más cercano. Las ventas en cada categoría se evalúan para establecer el porcentaje en el que los valores cambiarán, aumentarán o disminuirán según el mercado. Este porcentaje se aplica luego a cada propiedad dentro de esa área.

El 15 de marzo de 1994, los votantes de Michigan aprobaron la enmienda constitucional conocida como Propuesta "A". Antes de la Propuesta "A", los cálculos del impuesto a la propiedad se basaban en el Valor tasado. La Propuesta "A" estableció el "Valor Imponible" como la base para el cálculo de los impuestos a la propiedad. Los aumentos en el Valor Imponible (siguientes aumentos por adiciones y pérdidas) están limitados al cambio porcentual a la tasa de inflación o al 5%, lo que sea menor.

La Ley General de Impuestos a la Propiedad define el "Día Tributario" como el 31 de diciembre del año inmediatamente anterior y establece que el estado imponible de las personas y de los bienes muebles e inmuebles para un año fiscal se determinará a partir de ese día. La ubicación, condición y atributos de la propiedad evaluable y la propiedad de esa propiedad para fines de la evaluación del impuesto a la propiedad durante el año fiscal posterior se determinan a partir del Día del Impuesto. Ningún cambio en la propiedad, ubicación, estado tributable o condición de la propiedad evaluable después del Día de Impuestos afecta la evaluación o la responsabilidad por los impuestos de la propiedad evaluable, excepto que se establezca específicamente de otra manera por la ley.

Referencia: leyes compiladas de Michigan 211.2 (2) y leyes compiladas de Michigan 211.17

Los impuestos se calculan mediante el uso de la tasa de la fábrica y el valor imponible.

El gravamen del molino es simplemente la tasa de impuestos gravada en su valor imponible, con una fábrica que representa una décima parte de un centavo. Entonces, por $ 1,000 de valor imponible, una fábrica sería igual a un dólar. Los gravámenes fiscales para cada jurisdicción fiscal en un área se calculan por separado y luego todos los gravámenes se suman para determinar la tasa total de la fábrica para una región completa. En general, la ciudad, el condado y el distrito escolar tienen el poder de recaudar impuestos contra las propiedades en sus límites. Por lo tanto, cada entidad calcularía su impuesto de fábrica requerido y se anotaría hasta igualar el impuesto total de la fábrica.


La fórmula para estimar impuestos es:

(Valor imponible x mills) / 1000 = impuestos estimados

Esta fórmula no incluye tarifas ni evaluaciones especiales

Puede haber diferencias de características físicas, como el tamaño, la edad, el estado y la calidad de la construcción. Además, si la propiedad no estaba cubierta por la Propuesta A, podría haber una diferencia en la obligación tributaria real.

Cuando el valor tasado es más alto que el valor imponible, la Propuesta "A" permite un aumento anual igual al IPC (Índice de Precios al Consumidor) de hasta 5%.

En 1995, la Propuesta "A" se implementó en todo el Estado de Michigan. La propuesta "A" requiere que todas las unidades locales de evaluación hagan lo siguiente:

  • Destape todas las transferencias de propiedad
  • Cuando el valor evaluado es mayor que el valor imponible, el valor imponible
    aumentar cada año por la tasa de inflación, pero no más del 5%

Una evaluación especial es una evaluación contra bienes inmuebles calculada sobre la base de un beneficio o ad valorem. Evaluaciones especiales pueden incluir la demolición de una propiedad de propiedad privada o reparación de acera.