El alcalde y los miembros del consejo anuncian el proyecto PILOT Fast Track para acelerar la inversión de mil millones de dólares en viviendas asequibles
- La ampliación de la Ordenanza de Pago en Lugar de Impuestos (PILOT) ofrecería reducciones de impuestos a la propiedad de vía rápida en proyectos elegibles a cambio de un compromiso de 15 años con alquileres asequibles
- La propuesta reduciría los pasos que consumen mucho tiempo y aceleraría las aprobaciones de proyectos entre 6 y 9 meses
- El plan es acogido por los promotores de viviendas asequibles y los constructores
- Ordenanza patrocinada por los concejales Durhal, Sheffield, Waters y Young
El alcalde Mike Duggan y varios miembros del Concejo Municipal implementaron un cambio drástico en la forma en que se aprueban los nuevos proyectos de vivienda asequible, con el objetivo de hacer de Detroit la comunidad de Michigan donde sea más fácil construir viviendas asequibles.
“Hemos construido o preservado mil millones de dólares en unidades de vivienda asequible en los últimos cinco años, pero debido a la forma en que nuestra población está creciendo y los alquileres están aumentando, tenemos que construir otros mil millones de dólares para evitar que los residentes de Detroit que viven allí desde hace mucho tiempo se vean obligados a pagar los precios de la ciudad”, dijo el alcalde Duggan. La ordenanza Fast Track PILOT nos permitirá hacerlo”.
La Ordenanza PILOT de vía rápida está patrocinada por cuatro concejales clave:
- El concejal Fred Durhal, que ha asumido la iniciativa en el desarrollo del proceso Fast Track
- La presidenta del consejo, Mary Sheffield, quien ha liderado el tema desde que patrocinó el fondo fiduciario
- La concejal Mary Waters , quien defendió la creación de la División de Servicios de Vivienda
- El concejal Coleman Young , cuyo patrocinio de JumpStart redujo los desalojos en Detroit
El problema: los obstáculos burocráticos retrasan o impiden la construcción de nuevas viviendas asequibles
Un promotor inmobiliario no puede permitirse alquilar propiedades a residentes de bajos ingresos a precios inferiores a los del mercado sin una fuente de fondos para subsidiar esos alquileres más bajos. Históricamente, la ley estatal ha planteado dos enormes barreras a las reducciones de impuestos a la propiedad o a las zonas de libre comercio que han dificultado mucho la construcción de nuevas viviendas:
- Las exenciones fiscales se limitaron a 12 años. Normalmente, la construcción debe financiarse en un plazo de 30 años.
- En la mayoría de los casos, la ley estatal requiere cinco audiencias y/o aprobaciones separadas a nivel estatal y local, lo que generalmente demora entre 8 y 10 meses.
Estos ejemplos recientes muestran cuánto tiempo puede llevar pasar desde la solicitud de reducción hasta el inicio de la construcción:
- Violet T. Lewis Village – 3 años
- Conservar en ceniza – 3 años
- 7850 E. Jefferson – 4 años
- Dreamtroit – 5 años
The Ribbon, uno de los primeros desarrollos residenciales de nueva construcción en East English Village en la última década, pronto abrirá sus puertas a los residentes que no ganen más del 80% del ingreso medio de la zona, aunque con seis meses de retraso. El desarrollador Eddie Carrington enfrentó algunos de los mismos retrasos que muchos desarrolladores de viviendas asequibles experimentan bajo el sistema actual, lo que no ocurriría con la nueva ordenanza propuesta por la ciudad.
La solución: ordenanza de vía rápida PILOT
El año pasado entró en vigor la Ley Pública 239 de Michigan, que permite utilizar de forma más fácil y rápida la ayuda de los PILOTS para subsidiar nuevas viviendas asequibles en Michigan. Un PILOT es un “Pago en lugar de impuestos”. La nueva legislación permite a una ciudad cancelar todos los impuestos a la propiedad para proyectos de viviendas asequibles y sustituirlos por un pago menor al gobierno local. La legislación tiene dos enormes ventajas sobre la ley anterior:
- Permite exenciones fiscales por 15 años, con posibilidad de renovación por otros 15 años, lo que hace mucho más fácil para los constructores obtener financiación a 30 días para construir nuevas viviendas.
- Elimina los requisitos de múltiples obstáculos legales a nivel estatal y local.
El concejal Fred Durhal se puso inmediatamente a trabajar con el alcalde para desarrollar una ordenanza que sería el modelo para Michigan en la reducción de las aprobaciones de 8 a 10 meses a 1 o 2 meses si los desarrolladores aceptan de antemano 15 años de alquiler reducido para los inquilinos. “La necesidad de viviendas asequibles en nuestra ciudad es urgente y continua, por lo que debemos implementar una solución duradera en lugar de depender de fondos únicos o inciertos”, dijo el concejal Fred Durhal. “Los habitantes de Detroit merecen un acceso real a viviendas asequibles, y estoy orgulloso de patrocinar la ordenanza PILOT para ayudar a construir más viviendas asequibles de manera eficiente”.
Los valores de las viviendas en Detroit han aumentado significativamente durante 7 años consecutivos, lo que ha generado una riqueza récord para los propietarios de viviendas, pero ha afectado a los inquilinos. La presidenta del consejo, Mary Sheffield, que patrocinó la Ordenanza de Vivienda Inclusiva original de la ciudad, se unió al patrocinio de Fast Track: "Sabemos que la vivienda en Detroit seguirá siendo más cara para quienes menos pueden pagarla, y Fast Track nos ayudará a asegurarnos de que haya opciones de vivienda asequible para todos los habitantes de Detroit", dijo Sheffield.
Cómo funcionaría PILOT
PILOT está disponible actualmente, pero solo de manera limitada en ciertos proyectos que incorporan fondos federales. La ordenanza PILOT ampliaría significativamente el acceso a la herramienta. Si el Ayuntamiento la aprueba, permitiría que las tasas de impuestos a la propiedad de la ciudad sobre los desarrollos de viviendas asequibles estén vinculadas a los niveles de alquiler, en lugar de al valor de la propiedad.
La herramienta PILOT ofrecería reducciones de impuestos en una escala móvil, basada en la profundidad de la asequibilidad del alquiler que ofrece cada proyecto: cuanto mayor sea la asequibilidad, mayor será la reducción de impuestos. A cambio de la reducción automática de impuestos, los desarrolladores se comprometerían a ofrecer unidades a alquileres asequibles para hogares que ganen tan solo el 30% del AMI o menos, y no más del 120% del AMI.
Promedios estimados según ordenanza PILOT
Si el propietario se compromete con aquellos con ingresos promedio inferiores a $39,000 (60% AMI)
Alquiler de una habitación Impuesto original Impuesto PILOTO
$500-900/mes $600 al año $100 al año
Si el propietario se compromete con aquellos con un ingreso promedio inferior a $39,000 (60% AMI)
Alquiler de una habitación Impuesto original Impuesto PILOTO
$900-1,400/mes $3,200 al año $600 al año
Pausas automáticas para devolver la vida a edificios de apartamentos vacíos
Todavía hay demasiados edificios de apartamentos vacíos en toda la ciudad porque pueden ser los proyectos más difíciles de financiar. El proyecto PILOT facilitaría mucho la obtención de financiación para volver a poner en funcionamiento estos edificios de forma productiva debido a la previsibilidad de importantes recortes de impuestos a la propiedad.
El propietario alquila unidades a hogares con ingresos promedio inferiores a $39,000
Alquiler de una habitación Impuesto original Impuesto PILOTO
$500-900/mes $600 al año $50 al año
El propietario alquila unidades a hogares con ingresos promedio inferiores a $52,000
Alquiler de una habitación Impuesto original Impuesto PILOTO
$900-1,400/mes $3,200 al año $300 al año
El propietario alquila unidades a hogares con ingresos promedio inferiores a $80,000
Alquiler de una habitación Impuesto original Impuesto PILOTO
$1,400-2,100/mes $5,600 al año $1,500 al año
Cumplimiento
Para ver la reducción de impuestos PILOT reflejada en la factura de impuestos de su propiedad, el desarrollador debe:
- Comprométete a 15 años de alquileres asequibles
- Desarrollo completo del proyecto y obtención de Certificado de Conformidad para garantizar que las nuevas unidades son viviendas de calidad.
- Garantizar que los residentes actuales de bajos ingresos puedan quedarse
- Aprobar una auditoría anual para garantizar que los alquileres sean acordes con el acuerdo de asequibilidad. Cualquiera que no cumpla con el compromiso de alquiler bajo perderá automáticamente su reducción de impuestos PILOT.
La Ciudad también realizará revisiones trimestrales sobre la eficacia del programa PILOT, que serán revisadas por el Concejo Municipal para monitorear su eficacia.
Próximos pasos
El proyecto de ordenanza se presentará en el Ayuntamiento el martes 24 de septiembre. El alcalde Duggan dijo que espera que el PILOT se apruebe a finales de año para que los desarrolladores puedan comenzar a presentar solicitudes a principios de 2025.