মেয়র, কাউন্সিল সদস্যরা সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনে পরবর্তী $1 বিলিয়ন গতির জন্য রূপান্তরমূলক পাইলট ফাস্ট ট্র্যাক ঘোষণা করেছেন

• পেমেন্ট ইন লিউ অফ ট্যাক্সেস (পাইলট) অধ্যাদেশ সম্প্রসারণ সাশ্রয়ী ভাড়ার জন্য 15 বছরের প্রতিশ্রুতির বিনিময়ে যোগ্য প্রকল্পগুলিতে ফাস্ট ট্র্যাকপ্রপার্টি ট্যাক্স হ্রাসের প্রস্তাব দেবে
• প্রস্তাবটি সময়সাপেক্ষ পদক্ষেপগুলিকে কমিয়ে দেবে, প্রকল্পের অনুমোদনগুলিকে 6-9 মাসের মধ্যে ত্বরান্বিত করবে৷
• সাশ্রয়ী মূল্যের হাউজিং অ্যাডভোকেট এবং বিল্ডারদের দ্বারা পরিকল্পনা গ্রহণ করা হয়েছে
• কাউন্সিল সদস্য ডুরহাল, শেফিল্ড, ওয়াটার্স এবং ইয়াং দ্বারা স্পন্সর করা অধ্যাদেশ

মেয়র মাইক ডুগান এবং সিটি কাউন্সিলের বেশ কয়েকজন সদস্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন নির্মাণের জন্য ডেট্রয়েটকে মিশিগানের সবচেয়ে সহজ সম্প্রদায় হিসাবে গড়ে তোলার লক্ষ্যে নতুন সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রকল্পগুলি অনুমোদনের পদ্ধতিতে একটি নাটকীয় পরিবর্তন ঘটিয়েছেন।

“আমরা গত 5 বছরে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন ইউনিটগুলিতে $ 1 বিলিয়ন নির্মাণ বা সংরক্ষণ করেছি, কিন্তু যেভাবে আমাদের জনসংখ্যা বাড়ছে এবং ভাড়া বাড়ছে, আমাদের দীর্ঘ সময়ের ডেট্রয়েটারদের শহরের বাইরের দাম থেকে দূরে রাখতে আরও 1 বিলিয়ন ডলার তৈরি করতে হবে, ’ বলেন মেয়র দুগ্গান। ফাস্ট ট্র্যাক পাইলট অধ্যাদেশ আমাদের তা করতে দেবে।”

ফাস্ট ট্র্যাক পাইলট অধ্যাদেশটি 4 জন প্রধান কাউন্সিল সদস্য দ্বারা স্পনসর করা হয়েছে:

• কাউন্সিলম্যান ফ্রেড ডুরহাল যিনি ফাস্ট ট্র্যাক প্রক্রিয়ার উন্নয়নে নেতৃত্ব দিয়েছেন
• কাউন্সিলের সভাপতি মেরি শেফিল্ড, যিনি ট্রাস্ট ফান্ডের স্পনসরশিপ থেকে এই বিষয়ে নেতৃত্ব দিয়েছেন
• কাউন্সিলমেম্বার মেরি ওয়াটার্স , যিনি হাউজিং সার্ভিসেস ডিভিশন তৈরিতে চ্যাম্পিয়ন হয়েছেন
• কাউন্সিলের সদস্য কোলম্যান ইয়াং , যার জাম্পস্টার্টের স্পনসরশিপ ডেট্রয়েটে উচ্ছেদ কমিয়েছে

সমস্যা: আমলাতান্ত্রিক বাধা বিলম্ব বা নতুন সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রতিরোধ

একজন হাউজিং ডেভেলপার নিম্ন-আয়ের বাসিন্দাদের কাছে নিম্ন-বাজারের হারে সম্পত্তি ভাড়া দেওয়ার জন্য তহবিলের উৎস ছাড়াই সেই কম ভাড়ায় ভর্তুকি দিতে পারে না। ঐতিহাসিকভাবে, রাষ্ট্রীয় আইন সম্পত্তি কর বা NEZ হ্রাসের ক্ষেত্রে দুটি বিশাল বাধা উত্থাপন করেছে যা নতুন আবাসনের জন্য খুব কঠিন করে তুলেছে:

1. ট্যাক্স বিরতি 12 বছরের মধ্যে সীমাবদ্ধ ছিল। নির্মাণের জন্য সাধারণত 30 বছরের বেশি অর্থায়ন করা প্রয়োজন।
2. বেশিরভাগ ক্ষেত্রে রাষ্ট্রীয় আইনের জন্য রাজ্য এবং স্থানীয় পর্যায়ে 5টি পৃথক শুনানি এবং/অথবা অনুমোদনের প্রয়োজন হয়, সাধারণত 8-10 মাস সময় লাগে।

এই সাম্প্রতিক উদাহরণগুলি দেখায় যে অবসান আবেদন থেকে নির্মাণ শুরু হতে কতক্ষণ সময় লাগতে পারে:

• ভায়োলেট টি. লুইস ভিলেজ – ৩ বছর
• ছাইতে সংরক্ষণ করুন - 3 বছর
• 7850 ই. জেফারসন – 4 বছর
• ড্রিমট্রয়েট - 5 বছর

রিবন, গত এক দশকে ইস্ট ইংলিশ ভিলেজে প্রথম আবাসিক নতুন নির্মাণ উন্নয়নগুলির মধ্যে একটি, শীঘ্রই তার দ্বার উন্মুক্ত করবে বাসিন্দাদের জন্য যা এলাকার গড় আয়ের 80% এর বেশি আয় করবে না, যদিও নির্ধারিত সময়ের ছয় মাস পিছিয়ে। ডেভেলপার এডি ক্যারিংটন বর্তমান সিস্টেমের অধীনে অনেক সাশ্রয়ী মূল্যের হাউজিং ডেভেলপারদের অভিজ্ঞতার মতো কিছু বিলম্বের সম্মুখীন হয়েছেন, যা শহরের প্রস্তাবিত নতুন অধ্যাদেশের অধীনে ঘটবে না।

সমাধান: পাইলট ফাস্ট ট্র্যাক অধ্যাদেশ

মিশিগান পাবলিক অ্যাক্ট 239 গত বছর কার্যকর হয়েছিল, যা PILOTS ব্যবহার করার একটি সহজ এবং দ্রুত উপায় মিশিগানে নতুন সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনকে ভর্তুকি দিতে সহায়তা করে। পাইলট হল "করের পরিবর্তে অর্থপ্রদান"। নতুন আইনটি একটি শহরকে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রকল্পের জন্য সমস্ত সম্পত্তি কর বাতিল করতে এবং স্থানীয় সরকারকে একটি ছোট অর্থ প্রদানের বিকল্প দেয়। পুরানো আইনের তুলনায় আইনটির দুটি বিশাল সুবিধা রয়েছে:

1. এটি 15 বছরের ট্যাক্স বিরতির অনুমতি দেয়, একটি 15-বছরের পুনর্নবীকরণের সম্ভাবনা সহ, যা নির্মাতাদের জন্য নতুন আবাসন নির্মাণের জন্য 30টি অর্থায়ন পেতে আরও সহজ করে তোলে।
2. এটি রাজ্য এবং স্থানীয় পর্যায়ে একাধিক আইনি বাধার প্রয়োজনীয়তা দূর করে।

কাউন্সিলমেম্বার ফ্রেড ডুরহাল অবিলম্বে মেয়রের সাথে একটি অধ্যাদেশ তৈরির জন্য কাজ করতে গিয়েছিলেন যা মিশিগানের জন্য 8-10 মাস থেকে কমিয়ে 1-2 মাসে অনুমোদনের মডেল হবে যদি ডেভেলপাররা ভাড়াটেদের জন্য 15 বছরের ভাড়া কমানোর আগে সম্মত হন। কাউন্সিলম্যান ফ্রেড ডুরহাল বলেছেন, "আমাদের শহরে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের প্রয়োজনীয়তা জরুরী এবং চলমান, তাই আমাদের অবশ্যই এককালীন বা অনিশ্চিত তহবিলের উপর নির্ভর না করে একটি স্থায়ী সমাধান বাস্তবায়ন করতে হবে।" "ডেট্রয়েটাররা সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনে প্রকৃত অ্যাক্সেসের প্রাপ্য, এবং দক্ষতার সাথে আরও সাশ্রয়ী মূল্যের বাড়ি তৈরিতে সহায়তা করার জন্য পাইলট অধ্যাদেশকে স্পনসর করতে পেরে আমি গর্বিত।"

ডেট্রয়েটে বাড়ির মূল্য টানা 7 বছর ধরে উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছে, বাড়ির মালিকদের জন্য রেকর্ড সম্পদ তৈরি করেছে, কিন্তু ভাড়াটেদের বোঝায়। কাউন্সিলের সভাপতি মেরি শেফিল্ড, যিনি শহরের মূল অন্তর্ভুক্তিমূলক হাউজিং অর্ডিন্যান্সকে স্পনসর করেছিলেন, ফাস্ট ট্র্যাকের পৃষ্ঠপোষকতায় যোগ দিয়েছিলেন: “আমরা জানি যে ডেট্রয়েটে আবাসন তাদের জন্য আরও ব্যয়বহুল হতে চলেছে যারা এটির সামর্থ্য কম রাখে, এবং ফাস্ট ট্র্যাক আমাদের সেখানে নিশ্চিত করতে সাহায্য করবে সমস্ত ডেট্রয়েটারদের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিকল্প,” শেফিল্ড বলেছেন৷

পাইলট কিভাবে কাজ করবে

PILOT বর্তমানে উপলব্ধ, কিন্তু শুধুমাত্র ফেডারেল তহবিল অন্তর্ভুক্ত করে এমন কিছু প্রকল্পের জন্য সীমিত ভিত্তিতে। পাইলট অধ্যাদেশটি উল্লেখযোগ্যভাবে টুলটিতে অ্যাক্সেস প্রসারিত করবে। সিটি কাউন্সিল কর্তৃক অনুমোদিত হলে, এটি সম্পত্তির মূল্যের বিপরীতে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন উন্নয়নে শহরের সম্পত্তি করের হার ভাড়ার স্তরের সাথে সংযুক্ত করার অনুমতি দেবে।

পাইলট টুলটি স্লাইডিং স্কেলে ট্যাক্স হ্রাস প্রদান করবে, প্রতিটি প্রকল্পের প্রস্তাবিত ভাড়ার সামর্থ্যের গভীরতার উপর ভিত্তি করে: ক্রয়ক্ষমতা যত গভীর, ট্যাক্স কাটা তত গভীর। স্বয়ংক্রিয় ট্যাক্স কমানোর বিনিময়ে, ডেভেলপাররা AMI-এর 30% বা তার কম উপার্জন করে এবং AMI-এর 120%-এর বেশি নয় এমন পরিবারের জন্য সাশ্রয়ী ভাড়ায় ইউনিট অফার করতে প্রতিশ্রুতিবদ্ধ হবে।

পাইলট অধ্যাদেশের অধীনে আনুমানিক গড়

মালিক যদি $39,000 এর নিচে গড় আয় (60% AMI)

এক বেডরুমের ভাড়া মূল ট্যাক্স পাইলট ট্যাক্স

$500-900/মাস $600 বছরে $100 এক বছর

মালিক যদি $39,000 (60% AMI) এর নিচে গড় আয়ের প্রতিশ্রুতি দেন

এক বেডরুমের ভাড়া মূল ট্যাক্স পাইলট ট্যাক্স

$900-1,400/মাস $3,200 বছরে $600 বছরে

খালি অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংগুলিকে জীবিত করার জন্য স্বয়ংক্রিয় বিরতি

শহর জুড়ে এখনও অনেক খালি মাল্টি-ইউনিট অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং রয়েছে কারণ সেগুলি অর্থায়নের জন্য সবচেয়ে কঠিন প্রকল্প হতে পারে। পাইলট উল্লেখযোগ্য সম্পত্তি কর কমানোর পূর্বাভাসের কারণে এই বিল্ডিংগুলিকে উত্পাদনশীল ব্যবহারে ফিরিয়ে আনার জন্য অর্থায়ন প্রাপ্ত করবে।

$39,000 এর নিচে গড় আয়ের মালিক পরিবারের কাছে ইউনিট ভাড়া দেন

এক বেডরুমের ভাড়া মূল ট্যাক্স পাইলট ট্যাক্স

$500-900/মাস $600 বছরে $50 বছরে

$52,000 এর নিচে গড় আয়ের মালিক পরিবারের কাছে ইউনিট ভাড়া দেয়

এক বেডরুমের ভাড়া মূল ট্যাক্স পাইলট ট্যাক্স

$900-1,400/মাস $3,200 বছরে $300 বছরে

$80,000 এর নিচে গড় আয়ের মালিক পরিবারের কাছে ইউনিট ভাড়া দেন

একটি বেডরুমের ভাড়া মূল ট্যাক্স পাইলট ট্যাক্স

$1,400-2,100/মাস $5,600 বছরে $1,500 বছরে

সম্মতি

PILOT ট্যাক্স হ্রাস তাদের সম্পত্তির ট্যাক্স বিলে প্রতিফলিত দেখতে, বিকাশকারীকে অবশ্যই:

• 15 বছরের সাশ্রয়ী মূল্যের ভাড়ার প্রতিশ্রুতি দিন
• প্রকল্পের সম্পূর্ণ বিকাশ করুন এবং নতুন ইউনিটগুলি মানসম্পন্ন আবাসন নিশ্চিত করতে সম্মতির একটি শংসাপত্র প্রাপ্ত করুন
• গ্যারান্টি যে বিদ্যমান নিম্ন আয়ের বাসিন্দারা থাকতে পারে
• ভাড়াগুলি সামঞ্জস্যপূর্ণ চুক্তির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ তা নিশ্চিত করতে একটি বার্ষিক অডিট পাস করুন৷ যে কেউ কম ভাড়ার প্রতিশ্রুতিকে সম্মান করতে ব্যর্থ হয় সে স্বয়ংক্রিয়ভাবে তাদের পাইলট ট্যাক্স হ্রাস হারাবে।

সিটিও PILOT প্রোগ্রামের কার্যকারিতা নিয়ে ত্রৈমাসিক পর্যালোচনা পরিচালনা করবে, যা সিটি কাউন্সিল দ্বারা পর্যালোচনা করা হবে, এর কার্যকারিতা নিরীক্ষণের জন্য।

পরবর্তী পদক্ষেপ

খসড়া অধ্যাদেশটি ²⁴ সেপ্টেম্বর মঙ্গলবার সিটি কাউন্সিলে পেশ করা হবে। মেয়র ডুগগান বলেছেন যে এটি তার আশা যে পাইলট বছরের শেষের দিকে অনুমোদিত হবে যাতে বিকাশকারীরা 2025 সালের প্রথম দিকে আবেদন করা শুরু করতে পারে।