رئيس البلدية وأعضاء المجلس يعلنون عن برنامج تجريبي للمسار السريع لتسريع توفير مليار دولار إضافية في الإسكان بأسعار معقولة

• توسيع نطاق قانون الدفع بدلاً من الضرائب (PILOT) من شأنه أن يوفر تخفيضات سريعة في ضريبة العقارات على المشاريع المؤهلة في مقابل الالتزام لمدة 15 عامًا بالإيجارات المعقولة
• المقترح من شأنه أن يقلل من الخطوات المستهلكة للوقت، ويسرع من الموافقات على المشاريع بما يتراوح بين 6 إلى 9 أشهر
• الخطة التي تبناها دعاة الإسكان بأسعار معقولة والبنائون
• مرسوم رعاه أعضاء المجلس دورهال، وشيفيلد، ووترز، ويونغ

أطلق رئيس بلدية ديترويت مايك دوجان وعدد من أعضاء مجلس المدينة تغييرًا جذريًا في طريقة الموافقة على مشاريع الإسكان بأسعار معقولة الجديدة، بهدف جعل ديترويت المجتمع الأسهل في ميشيغان لبناء مساكن بأسعار معقولة.

"لقد قمنا ببناء أو الحفاظ على وحدات سكنية ميسورة التكلفة بقيمة مليار دولار في السنوات الخمس الماضية، ولكن مع نمو عدد سكاننا وارتفاع الإيجارات، يتعين علينا بناء مليار دولار آخر للحفاظ على سكان ديترويت القدامى من ارتفاع الأسعار خارج المدينة"، قال رئيس البلدية دوجان. سيسمح لنا مرسوم Fast Track PILOT بالقيام بذلك.

تم رعاية مرسوم المسار السريع PILOT من قبل أربعة أعضاء رئيسيين في المجلس:

• عضو المجلس فريد دورهال الذي تولى زمام المبادرة في تطوير عملية المسار السريع
• رئيسة المجلس ماري شيفيلد، التي قادت هذه القضية منذ رعايتها لصندوق الائتمان
• عضو المجلس ماري ووترز ، التي دافعت عن إنشاء قسم خدمات الإسكان
• عضو المجلس كولمان يونج ، الذي ساهمت رعايته لـ JumpStart في خفض عمليات الإخلاء في ديترويت

المشكلة: العقبات البيروقراطية تؤخر أو تمنع توفير المساكن بأسعار معقولة

لا يستطيع مطورو المساكن تحمل تكاليف تأجير العقارات للمقيمين من ذوي الدخل المنخفض بأسعار أقل من السوق دون وجود مصدر للتمويل لدعم هذه الإيجارات المنخفضة. تاريخيًا، أثار قانون الولاية حاجزين ضخمين أمام ضريبة العقارات أو تخفيضات NEZ مما جعل من الصعب جدًا إنشاء مساكن جديدة:

1. كانت الإعفاءات الضريبية محدودة بـ 12 عامًا. وعادةً ما يتطلب الأمر تمويل البناء على مدار 30 عامًا.
2. في معظم الحالات، يتطلب قانون الولاية عقد خمس جلسات استماع منفصلة و/أو الحصول على الموافقات على مستوى الولاية والمستوى المحلي، وهو ما يستغرق عادة من 8 إلى 10 أشهر.

وتوضح هذه الأمثلة الأخيرة المدة التي قد تستغرقها العملية من تقديم طلب الإعفاء إلى بدء البناء:

• قرية فيوليت تي لويس – 3 سنوات
• الحفاظ على الرماد لمدة 3 سنوات
• 7850 E. Jefferson – 4 سنوات
• دريم ترويت – 5 سنوات

سوف يفتح مشروع "ذا ريبون"، وهو أحد أول مشاريع البناء السكني الجديدة في إيست إنجليش فيليدج خلال العقد الماضي، أبوابه قريبًا أمام السكان الذين لا يتجاوز دخلهم 80% من متوسط دخل المنطقة، وإن كان ذلك متأخرًا عن الموعد المحدد بستة أشهر. وقد واجه المطور إيدي كارينجتون بعض التأخيرات نفسها التي يواجهها العديد من مطوري الإسكان الميسور التكلفة في ظل النظام الحالي، وهو ما لن يحدث بموجب المرسوم الجديد الذي اقترحته المدينة.

الحل: مرسوم المسار السريع لـ PILOT

دخل قانون ميشيغان العام رقم 239 حيز التنفيذ العام الماضي، مما يسمح بطريقة أسهل وأسرع لاستخدام PILOTS للمساعدة في دعم الإسكان الميسور التكلفة الجديد في ميشيغان. PILOT هو "دفع بدلاً من الضرائب". يسمح التشريع الجديد للمدينة بإلغاء جميع ضرائب الملكية لمشاريع الإسكان الميسور التكلفة واستبدالها بدفعة أصغر للحكومة المحلية. يتمتع التشريع بميزتين كبيرتين مقارنة بالقانون القديم:

1. ويسمح القانون بإعفاءات ضريبية لمدة 15 عامًا، مع إمكانية التجديد لمدة 15 عامًا أخرى، مما يجعل من الأسهل بكثير على شركات البناء الحصول على تمويل بنسبة 30% لبناء مساكن جديدة.
2. وهو يزيل متطلبات العقبات القانونية المتعددة على مستوى الدولة والمستوى المحلي.

وقد ذهب عضو المجلس فريد دورهال على الفور للعمل مع العمدة لتطوير مرسوم من شأنه أن يكون نموذجًا لميشيغان في تقليص الموافقات من 8-10 أشهر إلى شهر أو شهرين إذا وافق المطورون مقدمًا على 15 عامًا من الإيجار المخفض للمستأجرين. قال عضو المجلس فريد دورهال: "إن الحاجة إلى مساكن بأسعار معقولة في مدينتنا ملحة ومستمرة، لذلك يجب علينا تنفيذ حل دائم بدلاً من الاعتماد على أموال لمرة واحدة أو غير مؤكدة". "يستحق سكان ديترويت الوصول الحقيقي إلى مساكن بأسعار معقولة، وأنا فخور برعاية مرسوم PILOT للمساعدة في بناء المزيد من المساكن بأسعار معقولة بكفاءة".

ارتفعت قيم المنازل في ديترويت بشكل كبير لمدة 7 سنوات متتالية، مما أدى إلى بناء ثروة قياسية لأصحاب المنازل، ولكن أثقل كاهل المستأجرين. انضمت رئيسة المجلس ماري شيفيلد، التي رعت مرسوم الإسكان الشامل الأصلي للمدينة، إلى رعاية Fast Track: "نحن نعلم أن الإسكان في ديترويت سيستمر في الارتفاع بالنسبة لأولئك الذين لا يستطيعون تحمله، وسيساعدنا Fast Track في التأكد من وجود خيارات إسكان بأسعار معقولة لجميع سكان ديترويت"، قالت شيفيلد.

كيف يعمل PILOT

إن أداة PILOT متاحة حاليًا، ولكن على نطاق محدود فقط في بعض المشاريع التي تتضمن تمويلًا فيدراليًا. ومن شأن مرسوم PILOT أن يوسع بشكل كبير من إمكانية الوصول إلى الأداة. وإذا وافق عليه مجلس المدينة، فسوف يسمح بربط معدلات ضريبة الأملاك في المدينة على مشاريع الإسكان بأسعار معقولة بمستويات الإيجار، بدلاً من قيمة العقار.

إن أداة PILOT من شأنها أن توفر تخفيضات ضريبية على مقياس متدرج، استناداً إلى عمق القدرة على تحمل الإيجار التي يوفرها كل مشروع: فكلما كانت القدرة على تحمل الإيجار أعمق، كلما كان التخفيض الضريبي أعمق. وفي مقابل التخفيض الضريبي التلقائي، سوف يلتزم المطورون بتقديم وحدات بإيجارات معقولة للأسر التي تكسب ما لا يقل عن 30% من متوسط الدخل السنوي أو أقل، ولا يزيد عن 120% من متوسط الدخل السنوي.

متوسطات تقديرية بموجب مرسوم PILOT

إذا التزم المالك بأولئك الذين يبلغ متوسط دخلهم أقل من 39000 دولار (60% AMI)

إيجار غرفة نوم واحدة ضريبة أصلية ضريبة PILOT

500-900 دولار شهريًا 600 دولار سنويًا 100 دولار سنويًا

إذا التزم المالك بأولئك الذين لديهم متوسط دخل أقل من 39000 دولار (60٪ AMI)

إيجار غرفة نوم واحدة الضريبة الأصلية ضريبة PILOT

900-1400 دولار شهريًا 3200 دولار سنويًا 600 دولار سنويًا

عمليات إيقاف تلقائية لإعادة الحياة إلى المباني السكنية الشاغرة

لا يزال هناك عدد كبير للغاية من المباني السكنية الشاغرة متعددة الوحدات في مختلف أنحاء المدينة، وذلك لأن تمويل هذه المشاريع قد يكون الأصعب. ومن شأن برنامج PILOT أن يجعل الحصول على التمويل اللازم لإعادة هذه المباني إلى الاستخدام الإنتاجي أسهل كثيراً بسبب إمكانية التنبؤ بتخفيضات كبيرة في ضريبة الأملاك.

يؤجر المالك الوحدات للأسر التي يبلغ متوسط دخلها أقل من 39000 دولار

إيجار غرفة نوم واحدة الضريبة الأصلية ضريبة PILOT

500-900 دولار شهريًا 600 دولار سنويًا 50 دولارًا سنويًا

يؤجر المالك الوحدات للأسر التي يبلغ متوسط دخلها أقل من 52000 دولار

إيجار غرفة نوم واحدة ضريبة أصلية ضريبة PILOT

900-1400 دولار شهريًا 3200 دولار سنويًا 300 دولار سنويًا

يؤجر المالك الوحدات للأسر التي يبلغ متوسط دخلها أقل من 80 ألف دولار

إيجار غرفة نوم واحدة لا يشمل الضريبة الأصلية

1400-2100 دولار شهريًا 5600 دولار سنويًا 1500 دولار سنويًا

امتثال

من أجل رؤية تخفيض ضريبة PILOT ينعكس على فاتورة ضريبة ممتلكاتهم، يجب على المطور:

• الالتزام بإيجارات معقولة لمدة 15 عامًا
• استكمال تطوير المشروع والحصول على شهادة المطابقة لضمان جودة الوحدات السكنية الجديدة
• ضمان أن يتمكن السكان الحاليون من ذوي الدخل المنخفض من البقاء
• اجتز عملية تدقيق سنوية للتأكد من أن الإيجارات تتوافق مع اتفاقية القدرة على تحمل التكاليف. أي شخص يفشل في الوفاء بالتزام الإيجار المنخفض سيفقد تلقائيًا خصم ضريبة PILOT.

وستقوم المدينة أيضًا بإجراء مراجعات ربع سنوية حول فعالية برنامج PILOT، والذي سيتم مراجعته من قبل مجلس المدينة لمراقبة فعاليته.

الخطوات التالية

سيتم تقديم مشروع المرسوم إلى مجلس المدينة يوم الثلاثاء 24 ^سبتمبر . وقال رئيس البلدية دوجان إنه يأمل أن تتم الموافقة على PILOT بحلول نهاية العام حتى يتمكن المطورون من البدء في التقديم في أوائل عام 2025.