Preguntas frecuentes sobre permisos de zonificación
- To promote and protect the public health, safety, morals and general welfare of the community;
- To classify all buildings, structures and land in such a manner as to reflect its peculiar suitability for particular uses;
- To regulate the location, construction, reconstruction, alteration, and use of buildings, structures, and land;
- To ensure adequate light, air, privacy, and convenience of access to property;
- To maintain property values;
- To set reasonable standards to which buildings, structures, and uses shall conform;
- To require off-street parking of motor vehicles and appropriate loading and unloading of commercial vehicles;
- To define the powers and duties of the administrative officers and bodies;
- To provide penalties for violations of this Ordinance; and,
- To provide for a Board of Zoning Appeals
El capítulo 61 de la Ordenanza de Zonificación de la ciudad de Detroit exige la revisión de los planos de obra (Site Plan Review, SPR) en varias instancias específicas que incluyen todos los usos condicionales de terrenos (sección 61-3-113). De acuerdo con el distrito de zonificación, el Departamento de Planificación y Desarrollo (Planning and Development Department, P&DD) o el Concejo Municipal (City Council) (a través de la Comisión de Planificación Municipal [City Planning Commission]) tiene la facultad de revisar y aprobar los planos de obra. El Departamento de Construcción, Ingeniería de la Seguridad y Medioambiente (Buildings, Safety Engineering & Environmental Department, BSEED) está autorizado a participar en el proceso de revisión.
Para solicitar la SPR, deben presentarse tres juegos de planos de obra, de planta y de elevación con las dimensiones y a escala junto con la tarifa adecuada ($100.00 para usos condicionales y $160.00 para todos los demás usos) ante la Plan Review Division, Room 409. El personal revisará los planos para verificar que se cumplan los requisitos operativos, de zonificación y de diseño habitualmente dentro de los 10 días posteriores a la recepción de un paquete de presentación completo. Se informará al solicitante sobre las modificaciones, reformas o mejoras que sean necesarias o, en caso de que los planos cumplan con todas las normas, estos se aprobarán y se programará la audiencia pública (si es necesario).
Después de que se presenta un proyecto y se apruebe tras ser sometido a la revisión del plano de obra, se programa la audiencia pública requerida. Se debe enviar por correo una notificación de la audiencia pública a todos los residentes, los propietarios de viviendas y las empresas que estén dentro de un radio de 300 pies del uso condicional del terreno propuesto. Además, esta se debe publicar en Detroit Legal News y se debe anunciar en un cartel en la propiedad. La Ley de Habilitación de Zonificación del Estado de Míchigan (State of Michigan Zoning Enabling Act) requiere que se envíe una notificación al menos 15 días antes de dichas audiencias públicas.
Las audiencias públicas sobre el uso especial del terreno se programan habitualmente los miércoles por la mañana a partir de las 9:00 a. m. y cada media hora a partir de ese horario. La cantidad de audiencias que se llevan a cabo en un miércoles dado varía, pero es habitualmente de entre dos y seis. La tarifa es actualmente de $1,000.00.
Programa de las audiencias:
- El funcionario de audiencias anuncia los detalles de la audiencia.
- Un inspector de construcción del Departamento de Construcción, Ingeniería de la Seguridad y Medioambiente (Buildings, Safety Engineering & Environmental Department, BSEED) otorga un informe del personal.
- El equipo de desarrollo brinda una presentación de su propuesta.
- Un planificador urbano del Departamento de Planificación y Desarrollo (Planning & Development Department, P&DD) proporciona un informe y brinda recomendaciones.
- Se le da la oportunidad al público de hacer preguntas y comentarios sobre la propuesta.
En la audiencia no se toma ninguna decisión. Dentro de un período de entre 2 a 3 semanas, el funcionario de audiencias redacta una carta de decisión donde incorpora la recomendación del P&DD, el debate de la audiencia y los criterios específicos de la aprobación para los usos condicionales de terrenos (sección 61-3-231).
La carta de decisión se enviará por correo al solicitante, a todas las personas que asistieron a la audiencia, y a todas las personas que enviaron algún comentario por escrito en relación con el uso del terreno propuesto. Cualquier carta de decisión puede apelarse ante la Junta de Apelaciones de Zonificación (Board of Zoning Appeals, BZA) conforme a la sección 61-3-242 dentro de los 14 días posteriores a la fecha de la decisión.
Si no se efectúa una apelación, la carta de decisión se torna efectiva. Luego, el solicitante debe asentarlo en el Registro de Propiedad del Condado (Wayne County Register of Deeds) y solicitar un permiso de construcción al Departamento de Construcción, Ingeniería de la Seguridad y Medioambiente (Buildings, Safety Engineering & Environmental Department, BSEED) para cambiar el uso y llevar a cabo cualquier trabajo de construcción. Después de que se aprueban todas las inspecciones requeridas, se emitirá un Certificado de ocupación.
Finalmente, si el uso del terreno propuesto requiere una licencia comercial, esta se puede solicitar y emitir. Solo después de eso el nuevo uso será válido y se podrá poner en funcionamiento.
Se requiere una solicitud de vecindario para no aplicar la restricción sobre ciertos usos dentro de los 500 pies de terrenos divididos en zonas residenciales.
El solicitante debe seguir el procedimiento escrito del Departamento de Construcción, Ingeniería de la Seguridad y Medioambiente (Buildings, Safety Engineering & Environmental Department, BSEED), usar los formularios de solicitud provistos, pagar las tarifas correspondientes y conseguir exitosamente las firmas de al menos 2/3 (67 %) de todas aquellas personas elegibles para firmar dicha solicitud.
Si no se obtiene la cantidad de firmas necesarias, el proyecto no puede pasar a la revisión del plano de obra ni a una audiencia pública.
Las solicitudes de vecindario deben retirarse en la Zoning Division in Room 407.