Recursos de prevención de desalojos de Detroit

AVISO: A partir del 15 de agosto, se levantó la Moratoria de desalojo en Detroit.

Hay recursos disponibles para ayudar a los residentes de Detroit que enfrentan un desalojo. La ciudad de Detroit, en coordinación con Southwest Counseling Solutions y Homeless Action Network of Detroit (HAND), proporcionará programas de prevención de desalojos a los inquilinos de Detroit. Estos programas de defensa contra el desalojo son administrados por socios de la Ciudad en United Community Housing Coalition (UCHC), MI Legal Services y Lakeshore Legal Aid.

 

Si usted o alguien que conoce se enfrenta a un desalojo y ha recibido un aviso de desalojo o una citación, queja o sentencia judicial por orden judicial, acceda al programa de prevención de desalojos llamando al número de la Línea directa de prevención de desalojos (abre el 16 de julio de 2020) o completando el Formulario de admisión de prevención de desalojo en línea que se proporciona a continuación. Después de completar el formulario de admisión, los socios de la Ciudad proporcionarán a los residentes el servicio que mejor se adapte a su situación. Si se ha iniciado el proceso de desalojo, la prioridad será la defensa jurídica. Los socios también determinarán cuánta ayuda financiera pueden recibir los residentes. Los inquilinos calificarán según los ingresos familiares actuales y el tamaño de la familia. Aquellos que ganan hasta el 100 por ciento del ingreso medio del área (AMI) son elegibles.

Descargue y complete los formularios del Programa de desviación de desalojo (EDP). No envíe los formularios por correo hasta que haya hablado con un proveedor de servicios legales. La admisión en línea o por teléfono a través de la Línea de ayuda para la prevención de desalojos debe completarse primero.

Una vez que esté listo para enviar el formulario del Programa de Desvío de Desalojo (EDP), envíe la copia completa a United Community Housing Coalition (UCHC) en 2727 2nd Ave # 313, Detroit, MI 48201. Las oficinas de UCHC están actualmente cerradas al público.

 

Lista de verificación de documentos:

  • Copia de una notificación de desalojo o una citación, denuncia o sentencia judicial;
  • Copia de una licencia de conducir o identificación del inquilino (con comprobante de residencia si venció);
  • Copia más actual del contrato de arrendamiento a nombre del inquilino (si está disponible);
  • Formulario W-9 completo (Solicitud de contribuyente, número de identificación y certificación)
  • Copia del historial de pagos
  • Solicitud de inquilino del Programa de desvío de desalojo (EDP)

La guía a continuación, 'Pasos para el desalojo y casos especiales de desalojo' ha sido compilada por socios de servicios legales sin fines de lucro de Detroit. La ciudad de Detroit no asume ninguna responsabilidad por su contenido, sin embargo, los residentes que enfrentan el desalojo pueden encontrarlo útil. Si se enfrenta a un desalojo, necesita ayuda legal o financiera con respecto a un desalojo, llame al:

Pasos para casos de desalojo y desalojo especial

Si es inquilino, su arrendador no puede desalojarlo a menos que siga el proceso legal que se describe a continuación. Si su arrendador intenta forzarlo a mudarse y lo amenaza, llame al 911. Si no puede entrar a su casa o apartamento, debe buscar ayuda legal de inmediato.

En el primer paso de un proceso de desalojo, el arrendador proporciona al inquilino una "Demanda de posesión ", también llamada a veces "Aviso de desalojo" o "Aviso de desalojo".

  1. Para la falta de pago del alquiler, el aviso proporciona al menos 7 días para pagar antes de una acción judicial.
  2. Para rescindir el arrendamiento, el período de notificación es generalmente de 1 mes.
  3. Si el arrendador afirma que el inquilino está causando un peligro para la salud o dañando la propiedad, el aviso debe proporcionar 7 días para corregir la situación antes de que se presente un caso judicial.
  4. Estos avisos son del propietario y NO del tribunal.
  5. Siempre es una buena idea obtener ayuda de un abogado en esta etapa del aviso, si no está de acuerdo con el aviso.

El siguiente paso en el proceso es que se presente una demanda en el tribunal, que emite una citación para que el propietario y el inquilino se presenten a una audiencia.

  1. Los casos generalmente están programados para 10 días a partir de la fecha de presentación de la queja. Con nuevos límites en la cantidad de casos que la corte puede escuchar todos los días, esto puede cambiar.
  2. Por lo general, el inquilino solo recibirá un aviso de 3 a 7 días de la fecha de la corte, lo que puede disminuir ahora con nuevas demoras en el servicio postal.
  3. El inquilino debe recibir dos copias de la denuncia y la citación: una por correo y otra por entrega personal o pegada a la puerta (si fallan dos intentos de entrega personal).
  4. En este punto, debe obtener un abogado si aún no lo tiene.

A continuación, el tribunal llevará a cabo la primera audiencia en la fecha que figura en la citación.

  1. Actualmente, todos los casos están programados para audiencias virtuales en un momento preciso. Debe llegar a tiempo a su audiencia, los casos están programados con 10-20 minutos de diferencia.
  2. Estas “primeras audiencias” se tratan como juicios previos. Esto significa que no se tomará una decisión final a menos que las partes lleguen a un acuerdo o acuerdo. Si no están de acuerdo, el caso se programará para juicio una semana después. Es importante tener un abogado en esta primera audiencia.
  3. Su número de caso (que aparece en la esquina superior derecha de la demanda y la citación) es importante para registrarse, comunicarse con la corte y su abogado.
  4. Si no tiene un abogado para la primera audiencia, debe tratar de conseguir uno lo antes posible después de la audiencia, especialmente si se “arregló” pero necesita ayuda para cumplir con su acuerdo.

En la corte, debe levantar sus defensas o responder al desalojo.

  1. Si el caso es por falta de pago del alquiler, sus defensas pueden incluir
    1. Pago. Si el arrendador está pidiendo un alquiler que incluye las cantidades que ya pagó, el tribunal puede negarse a incluir esas cantidades en el fallo. Debe tener copias de los recibos para probar los montos pagados.

    2. Reparaciones . Si no se hicieron las reparaciones que eran responsabilidad del arrendador, el tribunal podría ordenar al arrendador que las hiciera y reducir el alquiler adeudado. Debe tener prueba de los problemas de reparación y las quejas sobre los mismos, como fotos, cartas, mensajes de texto o informes de inspección. Si hay problemas de reparación, debe llamar a los inspectores de la ciudad de Detroit al (313) 224-2733.

    3. Reparar y deducir . El juez también puede deducir del alquiler reclamado por el arrendador, el costo de las reparaciones que usted hizo y que fueron responsabilidad del arrendador. Traiga sus recibos y estimaciones para demostrar que sus pagos fueron razonables. Además, traiga cualquier aviso (como cartas o mensajes de texto) que demuestren que informó al propietario del problema, brindándole la oportunidad de corregirlo, antes de realizar la reparación.

    4. Desalojo constructivo . Si el arrendador apagó los servicios públicos o no pagó la factura que era responsabilidad del arrendador, provocando un corte, el tribunal puede considerar esto y reducir el alquiler también.

    5. El tribunal puede rechazar los cargos por pagos atrasados excesivos . Por lo general, vale la pena recaudar montos superiores a $ 35.00 dólares.

  2. Terminación del arrendamiento

    1. Si hay un contrato de arrendamiento por escrito, los términos del contrato de arrendamiento determinan cuándo el propietario puede terminarlo. Por lo general, esto significa que el término del contrato de arrendamiento ha terminado o que ha habido alguna violación del contrato de arrendamiento por parte del inquilino que permite al propietario rescindir el contrato de arrendamiento.

    2. Si el plazo de arrendamiento por escrito no ha finalizado o hay un contrato de arrendamiento mensual oral, y el motivo principal del desalojo es tomar represalias contra el inquilino por ejercer derechos legales como quejarse por las reparaciones, el desalojo puede ser ilegal. Si la queja fue dirigida a una agencia gubernamental (como los inspectores de construcción de la ciudad de Detroit) y se presentó dentro de los 90 días posteriores al momento en que el propietario dio el primer paso para desalojar, el tribunal debe suponer que el desalojo es una represalia.

    3. Si el inquilino pagó el alquiler después de recibir el aviso para rescindir el arrendamiento, el tribunal puede considerar esto y puede encontrar que el aviso ha sido cancelado por la aceptación del alquiler por parte del propietario.

    4. Si el arrendador está desalojando por motivos discriminatorios basados en raza, etnia, género, edad o discapacidad, el desalojo es ilegal.

  3. Peligro para la salud o lesiones en las instalaciones

    1. En este tipo de casos, generalmente el problema debe ser serio y continuar después de que el inquilino haya recibido un aviso de que el propietario tiene la intención de desalojar por estas razones.

    2. El problema debe ser causado por el inquilino, un miembro del hogar o un invitado del inquilino. No puede ser algo que el propietario no haya reparado.

    3. El propietario debe darle al inquilino la oportunidad de corregir la situación. Esto puede significar reparar cualquier daño causado por el inquilino y detener la conducta continua que lo causó. El inquilino tiene 7 días para hacer esto.

Juicios. Esta es la decisión escrita del tribunal después de que el tribunal escucha el caso. Hay tres tipos de juicios:

  1. Por defecto, que ocurre cuando no se presenta a tiempo a su audiencia en la corte. El incumplimiento le brinda 10 días para que usted haga una de las siguientes acciones antes de ser desalojado: mudarse, o en un caso de falta de pago, pagar la cantidad indicada en la sentencia, apelar o presentar una solicitud para que la corte anule la sentencia, explicando por qué no asistió a la audiencia y qué defensas tiene en el caso. Tiene 10 días para presentar la solicitud y es posible que deba pagar un mes de alquiler en la corte para que la corte revise su solicitud.
  2. Por consentimiento , que ocurre cuando usted llega a un acuerdo con su arrendador y lo pone en el fallo firmado por ambos. Si no está representado por un abogado, tendrá 3 días para anular un consentimiento, si no entendió lo que estaban firmando o los derechos que estaban renunciando.
  3. Después de la audiencia, lo que sucede cuando el tribunal escucha su caso y toma una decisión. En estos casos, tiene 10 días para pedirle al tribunal que reconsidere la decisión, generalmente basándose en información nueva, o para apelar.
  4. Orden de desalojo. Este es el último paso antes de que el alguacil salga a retirar a un inquilino de la propiedad. El arrendador no puede dar este paso hasta que haya pasado la fecha límite para actuar (mudarse o pagar el alquiler en el fallo). El propietario debe presentar una solicitud ante el tribunal para obtener una orden de desalojo. En la solicitud, el propietario debe indicar si se ha pagado algún dinero desde que el tribunal dictó la sentencia. No es necesario que el juez programe otra audiencia sobre estas solicitudes, a menos que se presenten más de 56 días después de la fecha del fallo y las partes no hayan renunciado al derecho a una audiencia. En la 36ª Corte del Distrito, el proceso es el siguiente:
    1. La Solicitud de una orden de desalojo se recibe y se registra en el sistema informático del tribunal y en el registro público de acciones.
    2. Se envía una copia de la solicitud al inquilino.
    3. El archivo se envía al juez para que revise la solicitud y firme una orden de desalojo o programe una audiencia. El tiempo que tarda cada juez en tomar esta medida varía considerablemente.
    4. Una vez firmada, la Orden de Desalojo se envía al alguacil para que la implemente.
    5. Para que el alguacil pueda desalojar, el arrendador debe enviar un contenedor de basura al sitio para las pertenencias o propiedad personal del inquilino. Una vez que el contenedor de basura se entrega a la propiedad, el desalojo generalmente ocurre poco tiempo después.

Casos especiales de desalojo

 

  1. Vivienda subvencionada - A veces denominada "Sección 8" (vale o basada en el sitio) o "vivienda pública". Todos estos tipos de vivienda implican un contrato de arrendamiento continuo y varias protecciones federales adicionales bajo el contrato de arrendamiento. El arrendador debe demostrar que el inquilino violó una disposición del contrato de arrendamiento. Esta vivienda, sin embargo, tiene otros requisitos de los inquilinos que pueden convertirse en un problema. Generalmente, el inquilino debe:
    1. Asegúrese de que solo las personas que figuran en el contrato de arrendamiento residan en la casa.
    2. Dado que el alquiler se basa en los ingresos del hogar, informe con precisión todos los ingresos de todos los ocupantes e informe de inmediato todos los aumentos o disminuciones en los ingresos para que el alquiler pueda reajustarse. No informar de manera precisa u oportuna los cambios en los ingresos puede proporcionar una base para el desalojo. Las disminuciones de ingresos pueden reducir los alquileres.
    3. Recertificar anualmente. Esto significa informar todos los ingresos y proporcionar documentación sobre todas las personas en el hogar.
  2. Ejecución hipotecaria : los inquilinos que no estén relacionados con el propietario deben recibir un aviso de 90 días después de que expire la redención del propietario antes de que se presente un caso de desalojo en la corte. O, si tienen un contrato de arrendamiento por escrito por un plazo, se les debe permitir permanecer en la propiedad hasta que finalice el contrato. Si la hipoteca estaba asegurada por HUD, es posible que también tengan derecho a permanecer en la propiedad como inquilino continuo de HUD hasta que se venda la propiedad.