موارد منع الإخلاء في ديترويت

إشعار: اعتبارًا من 15 أغسطس ، تم رفع حظر الإخلاء في ديترويت.

الموارد متاحة لمساعدة سكان ديترويت الذين يواجهون الإخلاء. ستوفر مدينة ديترويت ، بالتنسيق مع Southwest Counselling Solutions و The Homeless Action Network of Detroit (HAND) ، برامج منع الإخلاء للمستأجرين في ديترويت. تتم إدارة برامج الدفاع عن الإخلاء من قبل شركاء المدينة في United Community Housing Coalition (UCHC) و MI Legal Services و Lakeshore Legal Aid.

إذا كنت تواجه أنت أو أي شخص تعرفه الإخلاء وتلقيت إشعارًا بالإقلاع أو استدعى أمر محكمة أو شكوى أو حكمًا ، فيرجى الوصول إلى برنامج منع الإخلاء عن طريق الاتصال بالخط الساخن لمنع الإخلاء (يفتح في 16 يوليو 2020) أو إكمال استمارة منع الإخلاء عبر الإنترنت المتوفرة أدناه. بعد ملء نموذج الاستلام ، سيقوم شركاء المدينة بتزويد السكان بالخدمة الأنسب لحالتهم. إذا بدأت إجراءات الإخلاء ، فستكون الأولوية لخدمات الدفاع القانوني. سيحدد الشركاء أيضًا مقدار المساعدة المالية التي قد يكون السكان مؤهلين للحصول عليها. سيتأهل المستأجرون بناءً على دخل الأسرة الحالي وحجم الأسرة. أولئك الذين يكسبون ما يصل إلى 100 في المائة من متوسط الدخل في المنطقة (AMI) مؤهلون.

يرجى تنزيل واستكمال استمارات برنامج تحويل الإخلاء (EDP). لا ترسل النموذج (النماذج) بالبريد حتى تتحدث إلى مزود الخدمات القانونية. يجب إكمال الاستيعاب عبر الإنترنت أو الدخول عبر الهاتف عبر خط المساعدة لمنع الإخلاء أولاً.

بمجرد أن تكون مستعدًا لتقديم نموذج برنامج تحويل الإخلاء (EDP) ، يرجى إرسال النسخة المكتملة بالبريد إلى United Community Housing Coalition (UCHC) على 2727 2nd Ave # 313، Detroit، MI 48201. مكاتب UCHC مغلقة حاليًا للجمهور.

قائمة التحقق من المستندات:

  • نسخة من إشعار الاستقالة أو أمر استدعاء أو شكوى أو حكم من المحكمة ؛
  • نسخة من رخصة القيادة أو الهوية للمستأجر (مع إثبات الإقامة إذا انتهت صلاحيته) ؛
  • أحدث نسخة من عقد الإيجار باسم المستأجر (إن وجدت) ؛
  • نموذج W-9 مكتمل (طلب دافع الضرائب ورقم التعريف والشهادة)
  • نسخة من تاريخ الدفع
  • تطبيق المستأجر لبرنامج تحويل الإخلاء (EDP)

تم تجميع الإرشادات أدناه ، "خطوات الإخلاء وحالات الإخلاء الخاصة" من قبل شركاء الخدمات القانونية غير الربحيين في ديترويت. لا تتحمل مدينة ديترويت أي مسؤولية عن محتواها ، ومع ذلك ، فإن السكان الذين يواجهون الإخلاء قد يجدونها مفيدة. إذا كنت تواجه الإخلاء ، وتحتاج إلى مساعدة قانونية أو مالية فيما يتعلق بالإخلاء ، يرجى الاتصال بـ:

خطوات الإخلاء وحالات الإخلاء الخاصة

إذا كنت مستأجرًا ، فلا يجوز للمالك طردك إلا إذا اتبع المالك الإجراءات القانونية الموضحة أدناه. إذا حاول مالك العقار إجبارك على الانتقال وقام بتهديدك ، فاتصل برقم 911. إذا تم قفل منزلك أو شقتك ، فيجب عليك طلب المساعدة القانونية على الفور.

في الخطوة الأولى في عملية الإخلاء ، يزود المالك المستأجر بـ "طلب الحيازة " ، ويُطلق عليه أحيانًا "إشعار إنهاء" من "إشعار الإخلاء"

  1. في حالة عدم دفع الإيجار ، يوفر الإشعار 7 أيام على الأقل للدفع قبل إجراء المحكمة
  2. لإنهاء عقد الإيجار ، تكون فترة الإخطار بشكل عام شهر واحد.
  3. إذا ادعى المالك أن المستأجر يسبب خطرًا صحيًا أو يضر بالممتلكات ، فيجب أن ينص الإشعار على 7 أيام لتصحيح الوضع قبل رفع دعوى قضائية.
  4. هذه الإشعارات من المالك وليست من المحكمة.
  5. من الجيد دائمًا الحصول على مساعدة من محامٍ في مرحلة الإشعار هذه ، إذا كنت لا توافق على الإشعار.

تتمثل الخطوة التالية في العملية في تقديم شكوى إلى المحكمة التي تصدر استدعاءًا للمالك والمستأجر للمثول أمام جلسة استماع.

  1. عادة ما يتم جدولة القضايا لمدة 10 أيام من تاريخ تقديم الشكوى. مع وجود قيود جديدة على عدد القضايا التي يمكن للمحكمة أن تنظر فيها كل يوم ، قد يتغير هذا.
  2. عادةً ما يتلقى المستأجر إشعارًا من 3 إلى 7 أيام فقط بتاريخ المحكمة ، والذي قد ينخفض الآن مع تأخيرات الخدمة البريدية الجديدة.
  3. يجب أن يتلقى المستأجر نسختين من الشكوى والاستدعاء: واحدة عبر البريد والأخرى عن طريق التسليم الشخصي أو مسجلة على الباب (إذا فشلت محاولتان للتسليم الشخصي).
  4. في هذه المرحلة ، يجب عليك الحصول على محامٍ إذا لم يكن لديك محامٍ بالفعل.

بعد ذلك ، ستعقد المحكمة الجلسة الأولى في التاريخ المدرج في أمر الاستدعاء

  1. يتم حاليًا تحديد موعد جلسات الاستماع الافتراضية لجميع القضايا في وقت محدد. يجب أن تكون في الوقت المحدد لجلسة الاستماع الخاصة بك ، حيث تم جدولة القضايا من 10 إلى 20 دقيقة.
  2. تعامل هذه "الجلسات الأولى" على أنها محاكمة تمهيدية. هذا يعني أنه لن يتم اتخاذ قرار نهائي ما لم يتوصل الطرفان إلى تسوية أو اتفاق. إذا لم يوافقوا ، فسيتم عرض القضية على المحاكمة بعد أسبوع. من المهم أن يكون لديك محام في جلسة الاستماع الأولى هذه.
  3. رقم قضيتك (الذي يظهر في الركن الأيمن العلوي من الشكوى والاستدعاء) مهم لتسجيل الوصول ، والاتصال بالمحكمة ومحاميك.
  4. إذا لم يكن لديك محامٍ لجلسة الاستماع الأولى ، فيجب أن تحاول الحصول على محامٍ في أقرب وقت ممكن بعد الجلسة ، خاصةً إذا "استقرت" لكنك بحاجة إلى مساعدة في تلبية موافقتك.

في المحكمة ، يجب عليك رفع دفاعاتك أو الرد على الإخلاء

  1. إذا كانت القضية تتعلق بعدم دفع الإيجار ، فقد تشمل دفاعاتك
    1. دفع. إذا طلب المالك إيجارًا يتضمن المبالغ التي دفعتها بالفعل ، فيمكن للمحكمة أن ترفض إدراج هذا المبلغ في الحكم. يجب أن يكون لديك نسخ من الإيصالات لإثبات المبالغ المدفوعة.

    2. إصلاحات . إذا لم يتم إجراء الإصلاحات التي تقع على عاتق المالك ، يمكن للمحكمة أن تأمر المالك بإجراء الإصلاحات ويمكن أن تقلل الإيجار المستحق. يجب أن يكون لديك دليل على مشاكل الإصلاح والشكاوى المقدمة بشأنها مثل الصور أو الرسائل أو الرسائل النصية أو تقارير التفتيش. إذا كانت هناك مشاكل في الإصلاح ، يجب عليك الاتصال بمفتشي مدينة ديترويت على (313) 224-2733.

    3. الإصلاح والخصم . يمكن للقاضي أيضًا أن يخصم من الإيجار الذي يطالب به المالك ، تكلفة أي إصلاحات أجريتها والتي تقع على عاتق المالك. أحضر الإيصالات والتقديرات لتظهر أن مدفوعاتك كانت معقولة. أيضًا ، أحضر أي إشعارات (مثل الرسائل أو الرسائل النصية) توضح أنك أبلغت المالك بالمشكلة ، مما يوفر فرصة لتصحيحها ، قبل إجراء الإصلاح.

    4. الإخلاء البناء . إذا قام المالك بإيقاف تشغيل المرافق أو فشل في دفع الفاتورة التي كانت من مسؤولية المالك ، مما تسبب في إيقاف التشغيل ، فيمكن للمحكمة النظر في هذا الأمر وتقليل الإيجار أيضًا.

    5. يمكن رفض الرسوم المتأخرة الزائدة من قبل المحكمة. عادةً ما تكون المبالغ التي تزيد عن 35.00 دولارًا تستحق الزيادة.

  2. إنهاء الإيجار

    1. إذا كان هناك عقد إيجار مكتوب ، فإن شروط عقد الإيجار تحدد متى يمكن للمالك إنهاءه. هذا يعني عادةً إما أن مدة عقد الإيجار قد انتهت أو أن هناك انتهاكًا لعقد الإيجار من جانب المستأجر والذي يسمح للمالك بإنهاء عقد الإيجار.

    2. إذا لم تنتهِ مدة الإيجار المكتوبة أو كان هناك عقد إيجار شهري شفهي ، والسبب الرئيسي للإخلاء هو الانتقام من المستأجر لممارسته حقوقه القانونية مثل تقديم شكوى بشأن الإصلاحات ، فقد يكون الإخلاء غير قانوني. إذا كانت الشكوى إلى وكالة حكومية (مثل مفتشي مدينة ديترويت للمباني) وتم تقديمها في غضون 90 يومًا من اتخاذ المالك الخطوة الأولى للإخلاء ، فيجب على المحكمة أن تفترض أن الإخلاء انتقامي.

    3. إذا دفع المستأجر الإيجار بعد الحصول على إشعار إنهاء عقد الإيجار ، يمكن للمحكمة أن تنظر في ذلك وقد تجد أن الإشعار قد تم إلغاؤه من خلال قبول المالك للإيجار.

    4. إذا قام المالك بالإخلاء لأسباب تمييزية على أساس العرق أو العرق أو الجنس أو العمر أو الإعاقة ، فإن الإخلاء غير قانوني.

  3. مخاطر صحية أو إصابة بالمباني

    1. في هذه الأنواع من الحالات ، يجب أن تكون المشكلة بشكل عام خطيرة ومستمرة بعد أن يتلقى المستأجر إشعارًا بأن المالك ينوي الإخلاء لهذه الأسباب.

    2. يجب أن يكون سبب المشكلة المستأجر أو أحد أفراد الأسرة أو ضيف المستأجر. لا يمكن أن يكون شيئًا فشل المالك في إصلاحه.

    3. يجب على المالك إعطاء المستأجر فرصة لتصحيح الوضع. قد يعني هذا إجراء إصلاح لأي ضرر تسبب فيه المستأجر ووقف السلوك المستمر الذي تسبب في ذلك. أمام المستأجر 7 أيام للقيام بذلك.

الأحكام. هذا هو القرار الكتابي للمحكمة بعد أن تنظر المحكمة في القضية. هناك ثلاثة أنواع من الأحكام:

  1. بشكل افتراضي ، والذي يحدث عندما لا تحضر في الوقت المحدد لجلسة المحكمة الخاصة بك. يوفر لك التقصير 10 أيام للقيام بأحد الإجراءات التالية قبل طردك: الانتقال ، أو في حالة عدم الدفع ، دفع المبلغ المذكور في الحكم ، أو الاستئناف ، أو تقديم طلب للمحكمة لإلغاء الحكم ، مع توضيح السبب فاتك جلسة الاستماع وما هي الدفاعات التي لديك في القضية. لديك 10 أيام لتقديم الطلب وقد تحتاج إلى دفع إيجار شهر واحد إلى المحكمة لتقوم المحكمة بمراجعة طلبك.
  2. بالموافقة ، والتي تحدث عندما تتوصل إلى اتفاق مع المالك وتضعه في الحكم الذي وقعه كلاكما. إذا لم يتم تمثيلك من قبل محام ، سيكون لديك 3 أيام لإلغاء الموافقة ، إذا لم تفهم ما الذي كانوا يوقعونه أو الحقوق التي كانوا يتنازلون عنها.
  3. بعد جلسة الاستماع ، والتي تحدث عندما تنظر المحكمة في قضيتك وتتخذ قرارًا. في هذه الحالات ، لديك 10 أيام لتطلب من المحكمة إعادة النظر في القرار ، عادةً بناءً على معلومات جديدة ، أو الاستئناف.
  4. أمر الإخلاء. هذه هي الخطوة الأخيرة قبل خروج المحضر لإزالة المستأجر من العقار. لا يمكن للمالك اتخاذ هذه الخطوة حتى انقضاء الموعد النهائي للتصرف (نقل أو دفع الإيجار في الحكم). يجب على المالك تقديم طلب إلى المحكمة للحصول على أمر إخلاء. في الطلب ، يجب على المالك أن يذكر ما إذا كان قد تم دفع أي أموال منذ أن أصدرت المحكمة الحكم. ليست هناك حاجة للقاضي لتحديد موعد جلسة استماع أخرى بشأن هذه الطلبات ، ما لم يتم تقديمها بعد أكثر من 56 يومًا من تاريخ الحكم ولم يتنازل الأطراف عن الحق في جلسة استماع. في محكمة المقاطعة السادسة والثلاثين ، تكون العملية كما يلي:
    1. يتم استلام طلب أمر الإخلاء وتسجيله في نظام الكمبيوتر الخاص بالمحكمة والسجل العام للإجراءات.
    2. يتم إرسال نسخة من الطلب إلى المستأجر بالبريد.
    3. يتم إرسال الملف إلى القاضي لمراجعة الطلب والتوقيع على أمر الإخلاء أو تحديد موعد جلسة استماع. يختلف الوقت الذي يستغرقه كل قاضٍ لاتخاذ هذا الإجراء بشكل كبير.
    4. بمجرد التوقيع ، يتم إرسال أمر الإخلاء إلى المحضر لتنفيذه.
    5. من أجل إخلاء المحضر ، يجب أن يكون لدى المالك حاوية قمامة يتم تسليمها إلى الموقع لممتلكات المستأجر أو ممتلكاته الشخصية. بمجرد تسليم القمامة إلى العقار ، يحدث الإخلاء عادةً بعد ذلك بوقت قصير.

حالات الإخلاء الخاصة

  1. الإسكان المدعوم - يشار إليه أحيانًا باسم "القسم 8" (القسيمة أو على أساس الموقع) أو "الإسكان العام". كل هذه الأنواع من المساكن تنطوي على عقد إيجار مستمر والعديد من الحماية الفيدرالية الإضافية بموجب عقد الإيجار. يجب على المالك إثبات أن المستأجر قد انتهك شرط عقد الإيجار. هذا السكن ، ومع ذلك ، لديه متطلبات أخرى للمستأجرين التي يمكن أن تصبح مشكلة. بشكل عام ، يجب على المستأجر:
    1. تأكد من أن الأشخاص المذكورين في عقد الإيجار فقط يقيمون في المنزل.
    2. نظرًا لأن الإيجار يعتمد على دخل الأسرة ، فقم بالإبلاغ بدقة عن جميع الدخل لجميع المقيمين والإبلاغ الفوري عن جميع الزيادات أو النقصان في الدخل حتى يمكن إعادة تعديل الإيجار. يمكن أن يوفر عدم الإبلاغ بدقة أو في الوقت المناسب عن التغيرات في الدخل أساسًا للإخلاء. يمكن أن يؤدي انخفاض الدخل إلى تقليل الإيجارات.
    3. إعادة التصديق سنويًا. وهذا يعني الإبلاغ عن جميع الدخل وتقديم الوثائق المتعلقة بجميع أفراد الأسرة.
  2. الرهن العقاري - يجب على المستأجرين غير المرتبطين بالمالك الحصول على إشعار لمدة 90 يومًا بعد انتهاء صلاحية استرداد المالك قبل رفع قضية محكمة الإخلاء. أو ، إذا كان لديهم عقد إيجار مكتوب لمدة ، فينبغي السماح لهم بالبقاء في العقار حتى ينتهي عقد الإيجار. إذا تم تأمين الرهن العقاري من قبل HUD ، فقد يكون لهم أيضًا الحق في البقاء في العقار كمستأجر مستمر لـ HUD حتى يتم بيع العقار.